Unelmien kauppapaikka

Yritysmyönteinen kauppapaikka

Helsingin seudun kauppakamarin mainoksessa Lidlin kiinteistöjohtaja kertoo millainen on ihanteellinen kauppapaikka:

Unelmaliikepaikkaan kuuluu hehtaarin tontti yhdyskuntarakenteen sisäänajon varrella, 150 vastuullisesti rakennettua parkkipaikkaa, lisäksi mielellään sekä ratikka-, metro- että bussipysäkit ja logistiikka pystytään hoitamaan yhdellä kuljetuksella vuorokaudessa. Ja tietysti myymäläneliöitä riittävästi, mutta kyllä hehtaarin tontille jo mahtuukin, Kaikkonen nauraa.

Tällaisen unelmien kauppapaikan onkin Helsingin kaavoittaja järjestänyt Herttoniemeen. Suoraan metroasemaa vastapäätä on ei ainoastaan hehtaarin, vaan 1,2 hehtaarin tontti. Moottoritieliittymä vieressä, ja  noin 400 paikan parkkihalli.

Pitkää kävelymatka ostoskeskukseen lyhentämään suunniteltiin silta, jota tosin ei ole rakennettu. Lähde Herttoniemen ostoskeskuksen asemakaava

Voisi kuvitella että tämä tulee kauppiaalle kalliiksi, hehtaari maata metroaseman vieressä ja muutenkin hyvällä sijainnilla maksaa useita kymmeniä miljoonia. Esimerkiksi suht tiiviillä tonttiteholla 3,0 ja 1000€/kerrosneliö rakennusoikeuden hinnalla, kyseisen tontin arvo olisi 36 miljoonaa euroa.

K-Kauppias maksaa tontista vuokraa Helsingin kaupungille 140 000 € vuodessa, joka tarkoittaa että kaupungin näkemyksen mukaan tontin arvo on noin 3,5 miljoonaa euroa. Vuokra on tarkistettu 2018. 

Näin siksi että vuokra määräytyy liiketilan rakennusoikeuden mukaan jota on tässä tapauksessa 5 800 k-m2. Parkkihallin 100 00 k-m2 rakennusoikeusden kaupunki luovuttaa ilmaiseksi. Kauppias ei edes kaavan mukaan saisi rakentaa muuta tontilleen, eikä hänellä ole mitään taloudellista kannustinta hakea lisärakennusoikeutta.

Joku voisi epäillä että kyse on kauppaliikkeiden lobbauksesta, ja näinkin voi olla, mutta luultavammin kyse on vaan siitä että kaavoittaja on halunut olla yritysmyönteinen. On kysytty kaupalta minkälaisen tontin kauppa haluaa ja toimitettu sellainen. Kaupan unelmiin olisi voinut liiketilan määrästä tinkimättä lisätä ehkä 500 ihmisen asuntounelman, mutta sitten olisi pitänyt ajatella yritysten sijaan markkinoita.

Markkinamyönteinen kauppakortteli

Kruunuvuoren keskuskorttelin tontti on hieman pienempi kuin Herttoniemen K-kaupan, 1,05 hehtaaria. Kruunuvuoren korttelin tulee enemmän liiketilaa (6 850 k-m2) ja tämän lisäksi asuntoja noin 420 asukkaalle (18 390 k-m2).

Kuvat viitesuunnitelmasta

"Korttelilla on yhtenäiset kellarikerrokset, jolloin kortteliosien liiketiloja ja pysäköintitiloja on mahdollista yhdistää laajemmiksi kokonaisuuksiksi... Liike- ja yhteistilojen julkisivujen tulee olla pääosin lasia ja umpiosien umbravärjättyä betonia ja niihin tulee rakentaa sisäänkäynti suoraan kadulta."

"Kortteliin sijoittuisi laaja valikoima erilaisia ravintoloita: esimerkiksi ruokatori, pop-up ravintoloita ja työnteon sekä ravintolan yhdistävä coworking-ravintola. Palvelutarjonta muuttuu tulevaisuudessa, ja tämän vuoksi tiloja on suunniteltu muun muassa kiertotalouden liiketilalle ja verkkokauppaa varten."

Tulevan Kruunvuoren ratikan pysäkki on vieressä, ja keskuskortteli on suht keskellä aluetta. Eikä laidalla sisäänajoväylän varrella.

Ratkaisuun on päädytty tekemällä ensin kaupallinen selvitys ja sen jälkeen toteutuskilpailu, jossa on haettu ratkaisuja markkinoilta. YIT:n muodostoma konsortio voitti kilpailun.

Kaupunki tullee saamaan tontista vuokraa vuodessa vajaa miljoona euroa. Asukkaat saavat kodin lisäksi hyvän pienen keskustan alueelle. Ja ei se varmaan kauppaakaan haittaa että on asiakkaita jotka tekevät kauppamatkansa hissillä. 

Markkinamyönteisyys on yleensä parempi idea kuin yritysmyönteisyys, niin kaupunkisuunittelussakin. Toteutuskilpailuilla voidaan sekä käyttää markkinoita ideoiden lähteenä että olennaisemmin varmistaa ideoiden toteutuskelpoisuus. Kaupunkisuunnittelussa aivan keskeinen asia on mikä nähdään mahdolliseksi, tässä tapauksessa niin että sen sijaan hoetaan ettei asuntoja ja kauppoja voi yhdistää koska HOK sanoi että vaikeaa on, pyydetään tarjouksia siitä että kuka haluaisi rakentaa tuollaisen tontille. Tämä ei kahlitse kaupunkisuunnitelua, kuten kriiikot väittävät, vaan päinvastoin vapauttaa tunkkaisesta konservatimista.