Kuinka paljon maata vie 6 500 asuntoa Helsingissä?

Valtion ja Uudenmaan kuntien välisissä neuvotteluissa päätettiin nostaa kaavoitettavien asuntojen määrää 25%, ja hyvä niin. Helsingissä tämä tarkoittaa että vuodessa pitäisi kaavoittaa 6 500 asuntoa. Tästä ei tule yhtään mitään ilman tiivistä rakentamista, koska maata on rajallisesti kaavoitettavaksi. Ja koska tämä on Tolkku, asia käydään numeroiden kera läpi.

Yksinkertaisuuden vuoksi alla oletetaan että rakennetaan pelkkiä asuntoja tai taloja joissa on pelkkiä asuntoja, joka ei tietenkään pidä todellisuudessa paikkaansa.

Maankäytön tehokkuutta kuvaava luku on aluetehokkuus, se lasketaan jakamalla kerrosneliöiden määrä pinta-alalla. Esimerkiksi aluetehokkuus 1,0 (esim. Jätkäsaari) tarkoittaa että hehtaarilla on 10 000 kem2, eli yksi kerrosneliö maapinnan neliötä kohti.

Miten asuntojen keskikoko vaikutta

Asunnon koot vaihtelevat, mutta uusissa kaavoissa tavataan olettaa että asunnot ovat keskimäärin 75m2 kokoisia, ja niissä asuu keskimäärin kaksi ihmistä. Koska talossa on rappuja ja muuta tilaa asuntojen lisäksi, niin 75 asuinneliötä kohden on noin 90 kerrosneliötä. Eli 6 500 asuntoa on 585 000 kerrosneliötä. Aluetehokkuudella 1,0 tämä on 58,5 hehtaaria, eli kaavana:

tarvittava rakennusmaa = asuntojen keskikoko kerrosneliöinä x asuntojen määrä / aluetehokkuus

58,5 hehtaaria on paljon maata, semminkin jos se pitää jostain löytää joka vuosi, Katajanokan kokoinen pläntti. Eli mitä jos asunnot olisivat keskimäärin vaikka 60 neliön kokoisia, sekin nyt on kuitenkin ihan kohtuullisesti kahta ihmistä kohden? No, vastaavasti tarvittaisiin tietenkin 20% vähemmän maata, eli 47 hehtaaria. Tämä helpottaisi asiaa olennaisesti.

Tiivistä kaupunkia vai harvaa lähiötä?

Aluetehokkuudet vanhoissa Helsingin kerrostalolähiöissä ovat tyypillisesti noin 0,3, jopa vähemmän. Nykyinen lähiökaavoitus on useimmiten noin 0,3 - 0,5, tiiviimmät kantakaupunkimaiset alueet noin 0,8 - 1,0. Vanhassa kantakaupungissa päästään paikoin jopa 2,0. Realistinen vaihteluväli uusissa kaavoissa lienee 0,3 - 1,5. Tässä on 500% 400% ero.

Eli pienimmillä asunnoilla ja tiiviillä 1,5 alueteholla pärjättäisiin vuosittain jopa vain 33 hehtaarilla lisää kaavoitettavaa maata, Hanasaari on 26 hehtaaria vertailun vuoksi. Toisaalta nykyisen kokoisilla uudisasunnoilla ja 0,3 tehoilla maata tarvittaisiin 195 hehtaaria joka vuosi, eli noin Taka-Töölön kokoinen alue. Malmin lentokenttä on isoin yksittäinen potentiaalisesti rakennettava alue, ja se on noin 140 hehtaaria.

Aluetehokkuus on seurausta siitä kuinka tiivisti tontit rakennetaan (tonttitehokkuus) ja kuinka suuri osa maasta käytetään tontteihin. Tämän takia tässäkin blogissa kritisoidaan esimerkiksi ylileveitä katuja ja marmatetaan keskelle tonttia sijoitetuista kerrostaloista. Tai kritisoidaan pysäköintinormia joka tekee tiiviistä rakentamisesta hyvin kallista, eli usein käytännössä mahdotonta.

Sillä minkä kokoisia asuntoja rakennetaan on merkitystä. Samoin tietenkin sillä kuinka paljon rakennettavaa maata ylipäänsä saadaan käyttöön. Nämä ovat kuitenkin toissijaisia asioita: Jos Helsinkiin on tarkoitus rakentaa asuntoja missään merkittävässä määrin, se tarkoittaa väistämättä sitä että rakennetaan kaupunkia eikä lähiöitä. Maantiede ja kertolasku eivät ole neuvottelukysymyksiä.