Helsingin kaupunki pystyy kattamaan kasvunsa vaatimat investoinnit tonttimaasta saatavilla tuloilla. Ongelma on siinä ettei tätä ymmärretä, ja siten investointipolitiikka on poukkoilevaa ja epätarkoituksenmukaista.
Tuore Helsingin kaupungin tilinpäätös vuodella 2021 on kirvoittanut politiikkoja vaatimaan koulutukseen lisää määrärahoja. Tulos oli hyvä, ja vaikean etäopetusvuoden jälkien paikkaamiseen varmaankin tarvitaan resursseja.
Vähemmälle huomiolle on kuitenkin jäänyt miksi tulos oli iloisen ylijäämäinen, pormestari Vapaavuori selittää Hesarin jutussa näin:
500 miljoonaa oli yllätys, mutta se tuli suurelta osin valtion koronatuista ja maanmyyntituloista.
Jos katsomme kaupungin tilinpäätöstä tarkemmin, siellä lukee seuraavasti:
Kaupunkiympäristön toimialalla toimintatulot ylittivät talousarvion lähes 50 miljoonalla eurolla. Tästä suurin ylitys on kaupunkirakenteessa, jossa tuloja kertyi ennakoitua enemmän muun muassa maanmyynneistä, maanvuokrista, rakennusvalvontamaksuista ja katutyöluvista. Maan- ja rakennusten sekä osakkeiden myynneistä kirjattiin kaupunkirakanteen talousarviokohtaan myyntivoittoja yhteensä noin 137,3 miljoonaa euroa.
Vapaavuori jatkaa:
Kaupungin pitää tehdä koko ajan tulosta, jotta voidaan ylläpitää kasvua.
Tämä ei oikeastaan pidä paikkaansa. Helsingin kasvu on pitkälti itsensä rahoittavaa, jopa kaupungille sitä "tulosta" tekevää, juuri maanmyynti ja -vuokraustulojen vuoksi. Kaupunki on kaukoviisaasti vuosisatojen ajan hankkinut omistukseensa raakamaata ja siten useimmiten omistaa uuden tonttimaan, joka Helsingissä on hyvin arvokasta. Käydään asia tapausesimerkin kautta läpi.
Mitä kaupunginosa maksaa, esimerkkinä Hernesaari
Yhteensä kustannuksia kertyy kaupungille yli 200 miljoonaa euroa. Mittava investointi. Asemakaava mahdollistaa alueelle yhteensä arviolta 490 000 kerrosneliötä rakennusoikeutta, josta 315 000 kerrosneliötä asuinrakentamista, joten tonttitulot on kuitenkin arvioutu tuplasti suuremmiksi:
Laskelmassa noin puolet asuintonteista on ARA-ehtoisia tontteja jotka kaupunki vuokraa reilusti alle markkinahinnan. Kun rakentaminen on tiivistä ja sijainti hyvä, on mahdollista tehdä kaikkea kivaa, kuten komea ja arvokas rantapuisto, tinkiä tonttituloista jos niin halutaan, ja siitä huolimatta kaavatalous on reilusti plussalla. Helsingin on uudisrakentamisen kannalta aivan poikkeuksellisen onnellisessa asemassa, sen sijaan että pitäisi jotenkin rakennuslupamonopolilla kiristää maanomistajilta ja rakennuttajilta laadukasta julkista tilaa ja kohtuuhintaista asumista, kaupunki voi tehdä sen ihan itse.Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden myynnistä tai vuokraamisesta kertyvä arvo on kokonaisuudessaan noin 390 - 400 miljoonaa euroa.
 |
| Tulevaa Hernesaaren rantaa |
Tuloarvio on vieläpä varovainen, alle 1000 euroa/k-m2, esimerkiksi viereisestä Telakkarannasta myytiin vapaarahoitteista rakennusoikeutta 1 800 euroa/k-m2 hintaan.Rakennuskustannukset voivat toki ylittää budjetoidun reilusti, mutta siltikin vaikuttaa hyvin todennäköiseltä ettei alueen rakentaminen kokonaisuudessaan ainakaan rasita Helsingin budjettia.
Lähteet:
Hernesaari Uutta Helsinkiä sivustolla
Asemakaavan selostus
Nämä ovat siis juuri sellaisia investointeja, joita koronataantumassa kannattaisi tehdä. Lyhyellä aikaväliä elvyttäviä, pidemällä tuottavuutta kasvattavia ja julkistaloutta parantavia, kestävää kehitystä.Lähteet:
Hernesaari Uutta Helsinkiä sivustolla
Asemakaavan selostus
Tuottavia investointeja ei kannata leikata
Uusiin kaupunginosiin investoiminen ei tuota ainoastaa koteja kaupunkilaisille. Se edistää taloudellista toimeliaisuuttaa, luo työpaikkoja rakentajille ja suunnittelijoille. Tiivis rakentaminen raiteiden varaan on ekologisinta yhdyskuntarakennetta, ja joukkoliikenteen talouden kannalta erinomainen asia. Kokonaisia kaupunginosia voidaan tehdä vaikka puusta jos kaupunki niin vaatii, ja on ehkä valmis hieman tinkimään tonttituloista, Verkkosaaressa Kalasataman pohjoisosassa on alustavasti suunniteltu tehtävän juuri näin. Kaupungin kasvu luo edellytyksiä palveluluiden tuottavuuskasvulle.
 |
| Tuoreen Rakennusteollisuuden barometrin mukaan suurin asuntorakentamisen este on tonttipula |
Mitä tekee Helsinki? No leikkaa rahoitusta:
Esirakentamisen määrärahat tippuvat 120 miljoonasta (2020) viidenneksen 95 miljoonaan tällä vuodelle. Ensi vuodelle rahoitustasoksi on alustavasti kaavailu 67 miljoonaa euroa.
Käytännössä tämä hidastaa esimerkiksi Kalasataman rakentamista. Kaupunkiympäristölautakunta lausui yksimielisesti asiasta näin:
Asuntotuotannon edellytysinvestointien tulee olla tasolla joka mahdollistaa asuntotuotannon tavoitteiden saavuttamisen niin seuraavina vuosina kuin yli 2020-luvun puolivälin ja lautakunta kiinnittää huomiota siihen että näillä investoinneilla on selviä vaikutuksia kaupungin tuloihin
Lukuunottamatta lautakuntaa, ja muutamaa vihreää aiheeseen perehtynyttä poliitikkoa kaupungin poliittinen johto ei vaikuta ymmärtävän asiaa. Ja miksi ymmärtäisi, yllä kirjoitetun hahmottaminen edellyttää asiantuntemusta ja harrastuneisuutta, jonka perusteella osaa esimerkiksi hakea luvut budjettikirjan lukutauluista kohdat 8 01 02 ja 03, omaa yksittäisten myyntipäätösten perusteella näppituntuman siihen mitä tonttimaa maksaa, ja että on lukenut kaavatalouslaskelmia asemakaavaselostuksista.
Kaupungin budjetikirjassa on vaan tuloja ja menoja, jotka leijuvat erillään ilman yhteyttä toisiinsa. Investointi tässä katsannossa tarkoittaa että rahaa käytetään kerran, mitään tuottolaskelman tapaistakaan on turha etsiä. Samassa raamissa on sellaisia investointeja kuin vaikkapa koulun korjaaminen, jonka ei ole tarkoituskaan suoranaisesti tuottaa mitään, ja kaupungin omistaman raakamaan jalostaminen myytäväksi tontiksi. Ja sitten leikataan esirakentamisesta, joka ei siis säästä mitään, jotta voidaan remontoida koulu.
Ratkaisut ovat ilmeisiä. Paremman puutteessa poliitikkojen pitäisi vaan lisätä puuttuvat summat neuvotteluissa. Tällainen käsiohjaus on kuitenkin kaukana järkevästä ja tehokkaasta johtamisesta. Pitäisi päästä siihen että valmistelussa tuottavat investoinnit erotellaan muusta kertaluonteista rahankäytöstä. Ensimmäisten taloudellinen kriteeri on kannattavuus, jälkimmäisten tarpeellisuus ja kiireellisyys. Yksi tapa hoitaa asia olisi nettobudjetointi jossa esimerkiksi Hernesaaren tonttitulot rahastoitaisiin, ja niillä maksettaisin kaupunginosan investointeihin otetut lainat. Esimerkiksi Espoossa käytetään nettobudjetointia.
On toki selvää ettei jokainen kaavahanke ole kannattava. Hypoteettisena esimerkkinä jos vaikkapa haluaisimme Lahdenväylän sillalta tunneliin Vantaanjoen laaksossa, ihan vaan ympäristöhaitan poistamiseksi, niin voisi sen varmaan osin rahoittaa uudella tonttimaalla, mutta nämä tulot tuskin kattaisivat tunnelin rakentamista. Valtuusto voi halutessaan tietenkin näin päättää tehdä siitä huolimatta, politiikan toteutus on sitä että käytetään rahaa.
Mutta olennaisempaa on katsoa kokonaisuutta, miten maan vuokra- ja myyntituotot kehittyvät suhteessa rakentamisinvestointeihin koko kaupungissa. Ja sitten on sellaisia alueita, lähinnä Östersundom, jossa tarvittavien investointien ja odotettavissa olevien tulojen suhde on niin huono ettei niitä kannata rakentaa ensi alkuunkaan: Jos viime kädessä tulevat asukkaat eivät ole valmiita maksamaan uuden kaupunginosan asunnoista, se on vankka vinkki ettei sitä kaupunginosalle ole tarvetta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti