sunnuntai 18. maaliskuuta 2012

Kuinka homekoulut korjataan

Täydennysrakentamalla hehtaarikaavoitetut koulutontit saa rahat uusien koulujen rakentamiseen ja lisää asuntoja.

Helsingin Sanomat kertoi Pauliina Suokkaan tarinan sairaskierteestä (verkkoliite, maksullinen) hänen työskennellään homeisessa kaupungin koulussa. Tarina on tyypillinen, koskettava ja raivostuttava, niin opettajat kuin lapsetkin kärsivät huonokuntoisissa rakennuksissa. Mutta koska tämä on Tolkku, niin puhutaan siitä miitä asialle voi ja pitäisi tehdä kaupunkirakentamisen ja kaupunkitalouden näkökulmasta.

Teen valistuneen arvauksen että kyse on rahasta, eli sitä on rajallisesti, ja siitä että lasten pitää käydä koulussa ja tarhassa silloinkin kun koulu ja tarha on rempassa, mikä edellyttää korvaavia tiloja. Byrokraatiksi jälkimmäinen tunnetaan väistötilatarpeena.

Koulurakennusten korjaaminen on kallista siksikin että koulu ei ole pelkkä koulu. Kyse on usein suojelluista kaupunginosien arvorakennuksista, ja vanhan korjaaminen maksaa usein jopa enemmän kuin uuden rakentaminen. Esimerkiksi Meilahden ala-asteen korjaus maksaa noin 12 miljoonaa euroa eli kaksi tuhatta euroa neliömetrilä.

Kyseessä oleva Myllypuron korttelikoulu ja päiväkoti ei ole arvorakennus, parakkiarkkitehtuuria voi ihailla yhdeltä sivulta Google Street Viewstä.
Ja lisäksi se on siis umpihomeessa.

Kyseinen tontti on reilun hehtaarin kokoinen (10 657m2) ja sillä on kolme rakennusta joissa on kerrosneliöitä 3 655. Tonttitehokkuus siis 0,35, vastaa omakotitaloa. Kaavassa tosin teholuku on 0,5 eli käyttämätöntä rakennusoikeutta on jostain syystä noin 1 500 m2.


Normaalilla nykyaikaisella kaupunkikaavoituksella tontin teholuku olisi noin 2,0. Umpikorttelilla noin 3,0 - 5,0, mutta kyse on Myllypurosta. Täten kerrosneliöitä olisi noin 21 000. Asunkerrosneliöstä saa Myllypurossakin varovastikin arvioituna 500 euroa, eli tontin arvo uudisrakennuksien alla olisi reilu 10 miljoonaa euroa. 75m2 asuntoja tulisi noin 250 kappaletta, eli 500 uutta myllypurolaista, tonttihinnan osuus per asunto noin 50 000 € tai vuokratonttina n. 180€ asuntoa kohti kuukaudessa (2,35€/asuinneliö/kk). Eiköhän menisi kaupaksi.

3 000 neliön uusi päiväkoti oletuksella 2 000 €/m2 maksaisi 6 miljoonaa euroa, tai jotain sinnepäin, joka tapauksessa tuskin yli kymmentä miljoonaa euroa. Eli tämä ei maksaisi veronmaksajille mitään, 500 ihmistä saisi kodin, ja lapset ja opettajat talon joka ei ole homeessa.

Päiväkodin voi toki sijoittaa samaan rakennuksen kuin asunnot, yhdistelmä on aika kivakin koska muksut voi viedä suoraan hissillä tarhaan ja sisäpihalla taapertavia pikkuisia on lapsettomienkin hauska seurata. Jos halutaan rakentaa ihan uusi talo, niin sellaiselle tilan löytäminen ei ole kovin vaikeaa, koska kysymyksessä on edelleen hehtaarikaavoitettu Myllypuro. Jos paikallisilla olisi joku ehdotus paikasta niin se edistäisi asiaa.


Kyse ei ole yksittäistapauksesta. Koulu- ja liikuntarakennusten tilankäyttö on erittäin tehotonta, siis maapinta-alan. Tällä lienee jotain tekemistä sen kanssa että Opetusvirasto maksaa Kiinteistövirastolle rakennusneliöistä eikä maaneliöistä vuokraa, ja Kiinteistöviraston tavoite taas on kiinteistöjen kulujen minimoinen eikä kaupungin omistaman maan arvon maksimoiminen.

Osittain isoille tonteille on perustelut, joskus on kysymys arvorakennuksista jotka vaativat arkkitehtoonisista syistä ympärilleen tilaa, mutta useimmiten vaan siitä että aikanaan kun kaavoitettiin peltomaalle niin tilaa oli yllin kyllin. Avoimella käsittämättömyysasteikolla korkealle nousee tämä urheilukenttä, eiku parkkipaikka, eiku jotain jossa on koripallokori sorakentällä:

Kyseessä on 2 000 m2 sorakenttä Alppilassa Viipurinkaduna varrella, ratikkapysäkin vieressä. Rakennettuna noin 6 000 kerrosneliötä, eli noin sata kaupunkiasuntoa. Kivijalkaan saisi aika ison ruokakaupankin, jos sellaiselle olisi Alppilassa kysyntää. Tämänhetkinen käyttö satunnaispysäköinti ilmeisesti oppilaitokselle jonka tonttia se on.

5 kommenttia:

AnttiR kirjoitti...

No ala-asteet ja lastentarhat tarvitsevat kyllä paljon isompia pihoja kuin asuintalot, vaikka eivät tietenkään aivan yhtä isoja kuin ne nyt ovat.

Clepe kirjoitti...

Jälleen kerran hyviä ideoita! Alppila on muutenkin tosi väljästi rakennettu verrattuna naapurikaupunginosiin. Mutta ilmeisesti se ei käy koska, Josafatin kalliot.

Tyypillistä on että vierekkäin ovat taloyhtiöiden leikkipuistot, koulun leikkipuisto sekä kunnan yleinen leikkipuisto. Aivan kuten autopaikkat, myös leikkipuistot kaavoitetaan päällekkäin. Kuitenkin sillä erotuksella että niitä turhia parkkipaikkoja kuitenkin käytetään...

Teemu kirjoitti...

Kiitoksia, Clepe sanoi sen mitä olisin itsekin sanonut.

Itseasiassa poikkeuksineen tämä mitoitusohje on jopa järkevä:

"Koulurakentamista säätelevä normitus on purettu myös pihojen osalta. Kunnat ja koulujen ylläpitäjät voivat nyt vapaammin päättää, millaisia tiloja koulun tarpeiden ja painotusten perusteella rakennetaan.
Vanhat suunnittelu- ja mitoitusohjeet ovat kuitenkin edelleen käyttökelpoisia suosituksia määritettäessä mm. pihan kokoa ja eri alueita. Koulutontin koon mitoituksessa on käytetty seuraavaa ohjearvoa: pinta-alaksi tarvitaan 1,5 hehtaarin perusala + 20 m2/oppilas. Jos koulussa on esimerkiksi 500 oppilasta, on tontin pinta-ala: 15 000 m2 + 500 x 20 m2 = 25 000 m2 = 2,5 ha. Tätä ohjearvoa pienempi tontti riittää, jos koulutontille ei tarvitse rakentaa leikkikenttää (jos sellainen jo sijaitsee esimerkiksi läheisessä puistossa).

"Peruskoulun vuosiluokkien 1 - 6 (ala-asteen) leikkikentäksi tarvitaan 2 400 m2:n alue (40 x 60 m2), ja jos perusopetusryhmiä on yli 19, tarvitaan näitä kenttiä kaksi. Tärkeätä olisi järjestää 60 m:n pituinen juoksurata leikkikentän yhteyteen. Peruskoulun yläasteella tarvitaan ainakin yksi 2 400 m2:n kokoinen pelikenttä. Lukion kentäksi tulisi mitoittaa 4 000 m2:n alue (50 x 80 m2). Huomattava kuitenkin on, että kenttien tarve voikdaan tyydyttää myös koulun läheisillä yleisillä kentillä."
http://www03.edu.fi/oppimateriaalit/kerrokoulustasi/ymparisto/koulupiha.html#pihanmitoitus

Esimerkiksi Aleksis Kiven ala-asteella on noin 500 oppilasta. Tontti on 12 000m2, piha siitä noin 5500m2. Tonttitehokkuus 1,0. Tuon mitoitus ohjeen mukaan tontti pitäisi olla 15 000m2 + 500x20m2 eli 25 000m2. Kaupunkioloissa käytännössä järjetöntä, mutta vieressä onkin kenttää ja puistoa. Näin tämä pitää tehdä, samoja lapsia ne siellä puistossa ja pallokentälle on niin koulu- kuin vapaa-aikana.

Anonyymi kirjoitti...

Mattimyöhäisen kysymys: mistä tällaisia tietoja tonteista ja rakennuksista saa? Oma lähin yläkoulu on ahdas ja remontin tarpeessa, voisi ihan huvikseen ideoida, miten sille saataisiin tehtyä jotain ennen vuotta 2020. Rempan piti alkaa 2015, mutta nyt ei ole rahaa. Koulun rehtori sai tiedon oppilaan vanhemmalta, joka oli lukenut sen talousarviosta (vai mikä se nyt on).

Teemu kirjoitti...

Hei. Kiinteistökohtaisia tietoja olen kaivatut kaupungin karttapalvelusta http://kartta.hel.fi/ Valitse Aineistot > Kiinteistöt ja rakennukset ja sieltä Kiinteisöt, niin kartalle tulee merkintöjä joita napsauttamalla saa kyseisen kiinteistön tiedot esiin. Sieltä löytyy esimerkiksi kaavat, kerrosala rakennuksittain ja semmoista.

Helsingin kaupunki itseasiassa panostaa isosti koulujen korjauksiin, ulkomuistista jotain 70-80 miljoonaa vuodessa. Sitä kiinteistöä vaan on todella paljon ja etusijalla varmaankin kiireellisimmät, eli valitettavasti epäilen ettei se teidän koulun remontoi tuskin ainakaan aikaistuu.

Se että sitä massaa on niin paljon on se mistä tämä kirjoitus lähti. Eli olisiko sen käytössä ja määrässä myös paikoin järkeistämisen varaa.