tiistai 19. toukokuuta 2015

Miksei yksityisiä vuokra-asuntoja rakenneta ja mitä hallitus mahtanee asialle tehdä?


Kangasalantie 13

Helsingin kaupungin 2014 valmistunut vuokratalo Vallilassa on uudistaloksi komea ilmestys, eikä edes erityisen kallis. Koko talo maksoi noin 13 miljoonaa euroa, josta muuten 3 milliä meni talon alla olevaan pysäköintihalliin. Eli noin 3 300 € (ALV 23%) asuinneliötä kohti. Vertailun vuoksi Vallilassa markkinahinta neliötä kohden on noin 5000 €.

Helsingin kaupunki ei tee voittoa vuokrataloillaan, vaikkei toki ota niistä takkiinkaan. Omakustannehintaan vuokraksi muodostuisi 11,74 e/m2/kk, "kun hoitokuluina käytetään 5,50 e/m2/kk, josta tontinvuokran osuus on 1,00 e/m2/kk." Esimerkiksi 55 neliön kaksio siis 650 €/kk, joka on helsinkiläisittäin ylipäänsä kohtuullista.

Todellisuudessa vuokra ei ole ihan tuo, johtuen kaupungin sisäisestä vuokrantasausmekanismista, ja luvut ovat rakennusvaiheen arvioita, mutta suurin piirtein noin.

Minkä takia sitten yksityiset rakennuttajat eivät ole jonossa rakentamassa lisää vuokra-asuntoja, luulisi tuolla kustannustasolla ja nykyisillä vuokrilla kannattavan? Syitä on useita:

1) No ovathan ne, tontteja ei vaan ole


Helsingissä käytännössä joka ikinen kerrostalontontti joka kaavoitetaan myös rakentuu viiden vuoden sisään kaavoituksesta. Rajat tulevat siitä kuinka paljon tontteja kaavoitetaan.

2) Ei tuota tarpeeksi

Esimerkissä kaupunki käytännössä ottaa pääomasta itse maksamansa koron, joka on lähellä nollaa. Eläkeyhtiön normaali tuottovaatimus on taasen helposti esimerkiksi 6% sisältäen korot, joka 40 vuoden poistoajalla tarkoittaisi 20 €/kk pelkkää pääomavuokraa. Siihen vielä hoitomenot päälle, niin ollaan 25€/m2/kk tasossa, jolla asuntoja on jo vaikea saada vuokrattua, koska esimerkiksi 55m2 kaksioon kuukausivuokralla 1 375€ ei ole jonoa. Itseasiassa sitä ei välttämättä saa tuolla hinnalla vuokrattua laisinkaan. Luvuisa ei ole muuten mukana esimerkiksi kuluja jotka aiheutuu vuokralaisen etsinnästä ja siitä että asunto seisoo tyhjänä heitä etsiessä. Eikä veroja.

Siihen on ihan syynsä miksi vuokra-asuntotuotanto niin meillä kuin muuallakin tuppaa olemaan joko voittoa tavoittelamattomien yhdistysten, valtion, kuntien tai vastaavien harteilla.

3) Rakentaminen maksaa liikaa

Jos neljännes talon kustannuksista on parkkihallia, jonka käytöstä pystyy perimään markkinoilla ehkä sen ylläpitokulut, niin maksaahan se. Tässä tosin kaivettiin myös vanha parkkipaikka maan alle, mikä on täydennysrakentamisessa yleistä.

4) Maksukykyisillä asukkailla on jo oma asunto

Johtuen asumisen verokohtelusta, rationaalinen ihminen ostaa oman asunnon jos vain pystyy, ja ihmiset ovat yllättävän rationaalisia. Vähänkään kalliimmille vuokra-asunnoilla on hyvin rajallisesti vuokralaisia, ja ylläolevista syistä muita on vaikea tehdä.

Mitä hallitus voisi tehdä asialle?

No ei paljoa, olennaista olisi ettei luoda uusia esteitä, mutta esimerkiksi nämä saattaisivat auttaa asiaa:

a) Pysäköintinormi on Helsingin oma asia, koska laissa on poikkeus alueilla joilla on hyvä joukkoliikennetarjonta. Mutta sekin auttaisi asiaa jos taloyhtiöiltä eli kaavoittajalta yksinkertaisesti otettaisiin pois velvoite järjestää pysäköinti. Ja pommisuojat.

b) Korjata ARAn tonttihintarajat. Tämä on epäintuitiivista, sehän nostaisi vuokria mutta liian alhaiset tonttivuokrat on yksi syy miksi ARA-tontteja on liian vähän tarjolla. Helsingille maksaa alueen esirakentaminen keskimäärin noin 700€ syntyvää neliötä kohti (voisi maksaa vähemmänkin jos kaavoitettaisiin tiiviimmin, mutta emme mene nyt siihen) ja jos tätä ei pysty perimään tonttivuokrana niin se rajoittaa tonttimaan tarjontaa. Vuokralainen vaikkapa tuossa Vallilan talossa olisi varmaan tyytyväinen vaikka vuokra olisi euron tai puoli neliöltä enemmän kuussa, kun vaan saisi kohtuuhintaisen vuokra-asunnon.

c) Yhdenmukaistaa vuokra- ja omistusasumisen verokohtelun. Käytännössä tämä tarkoittaisi vuokratuoton verovapautta, mihin ei ole varaa. Ja näin siksi että toisin päin tätä ei voi korjata verottamalla oman asunnon laskennallista asuintuloa, koska äänestäjä ei yksinkertaisesti ymmärrä miksi hänen pitäisi maksaa veroa omassa asunnossa asumisesta, vaikka tämä on ekonomistille päivän selvää.

Mitä hallitus tehnee

Valistunut arvaus on välimallin asunnot. Eli ARA rahoittaa asunnon, ja grynderi sitten esimerkiksi 10 vuoden jälkeen myy sen pois vapaahintaisena ja tehnee voittoa (kts. kohta 2 yllä). Sitä kutsuttaneen kasvurahastoksi ja päättäväiseksi strategiseksi toimeksi asuntopulan edessä.

No mutta eikö saman tien voisi vaan rahoittaa valtion tai kuntien asuntotuotantoa?

Se tulisi vuokralaisille halvemmaksi, ja jos talo halutaan jonkun ajan jälkeen myydä niin voisi ne voitot kääriä veronmaksajakin. Joka kuitenkin kantaa takausten muodossa riskit. Näin ei voi kuitenkaan tehdä, koska tämä on sosialismia, päinvastoin kuin yritysten verorahoitus joka on kannustamista.

5 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

"a) Pysäköintinormi on Helsingin oma asia, koska laissa on poikkeus alueilla joilla on hyvä joukkoliikennetarjonta. Mutta sekin auttaisi asiaa jos taloyhtiöiltä eli kaavoittajalta yksinkertaisesti otettaisiin pois velvoite järjestää pysäköinti. Ja pommisuojat."

Eihän MRL:ssä ole mitään velvoitetta pysäköinnin järjestämiseen kaavoittajalle. Ainoa velvoite on, että jos parkkipaikkoja on kaavoitettu, tulee ne rakentamisen yhteydessä järjestää.

Mikä velvoite siis pitäisi poistaa?

Anonyymi kirjoitti...

Parkkipaikkojen määrä on yksi kiinteistön ominaisuuksista jonka pitäisi olla rakennuttajan harkinnassa. Jos vähemmällä parkkipaikkamäärällä ja sitä kautta alemmalla myyntihinnalla/vuokratasolla rakennuttaja kokee saavansa kämpät helpommin myytyä olkoon hänellä tähän mahdollisuus. Rakennuttajalla on keinovalikoimassaan esimerkiksi ennakkomarkkinointi, jossa kyetään jopa sitovasti selvittämään se, millaisista asunnoista tulevat asukkaat ovat kiinnostuneita.
Välttämättä asukkaat eivät ole enää niin innoissaan häkkikomeroistakaan sen jälkeen kun heille selviää, paljonko ne maksavat.

Teemu kirjoitti...

Eka anonyymi, asia on tulkinnanvarainen, kts. esim.: "Autopaikkoja säätelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL). Säädökset ovat kuitenkin hyvin
yleisellä tasolla. Lain 54 §:ssä vaaditaan luomaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja
viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle.
Asemakaavamääräyksiin viitataan 57 §:ssä...

"Kuntiin tehdyn kyselyn mukaan osa vastaajista on sitä mieltä, että erityistä ohjeistusta tai
normitusta ei säädösten osalta tarvita. Eräiden mielestä nykyisin käytössä olevat säädökset
ovat kunnossa ja niistä tulisi pitää kiinni. Osa toivoo tarkempia vaatimuksia autopaikkamääristä,
niitä tulisi jopa tiukentaa. Toivotaan myös velvoitteista selkeyttä lainsäädäntöön ja
olosuhteet huomioivia valtakunnallisia mitoitusohjeita."
http://shop.kunnat.net/download.php?filename=uploads/autopaikoitusselvitys_ebook.pdf

Minä haluaisin että tässä tehtäisiin selkeä ero kaupunkiympäristön ja muun välille. Kaupungissa niin että lähtökohtaisesti pysäköinti on yksityinen palvelu joka mitoitetaan markkinakysynnän mukaan. Muuta ei tarvitse tehdä.

Teemu kirjoitti...

Olennaisesti tässä on kuitenkin kyse siitä että laajamittainen vuokra-asuntotuotanto Helsingissä tuskin toteutuu yksityiselle rahalla, eli kannattaisi varmaankin panostaa julkiseen, jos nimenomaan niitä vuokra-asuntoja halutaan. Omistusasunnot on eri asia.

Anonyymi kirjoitti...

Ja tuo parkkihallihan on lähes tyhjä.