Kaavoituksen vaikutus asuntojen hintaan - kootut vastaväitteet

Tästä nätistä kulmatalosta voi ostaa yksiön alle 12 000 €/m2

Tolkkua kirjoitetaan pitkälti ihan laiskuuttaan, ettei tarvitse toistaa samoja asioita uudestaan. Tällä kertaa käydään läpi yleisimmät vastaväitteet siihen että tulisi kaavoittaa lisää asuntoja, jotta niiden hinnat eivät ainakaan nousisi niin nopeasti. Tai peräti laskisivat.

1. Uusille asunnoille ei ole kysyntää

Esiintyy myös muodoissa väestönkasvu on yliarvioitu, kellään ei ole niihin varaa, jne.

Jos näin on, niin kaavoittamisesta ei ole mitään haittaakaan, koska markkinat kyllä pitävät huolen siitä ettei asuntoja rakenneta kun ei kerran kysyntää ole. Kts. esim. pajuja kasvavat toimistotalotontit. Näin siksi että yleiskaava on asemakaavan edellytys ja asemakaava taas rakennusluvan edellytys. Mikään näistä ei velvoita ketään rakentamaan yhtään mitään. Jos kysyntää ei ole, kaava ei yksinkertaisesti toteudu.

Mutta jos väite on väärä, kuten ympäröivää todellisuutta havainnoimalla voisi kuvitella, niin kaavoitus rajoittaa asuntojen tuotantoa. Ja tästä on todellista ja tuntuvaa haittaa.

2. Vain julkisrahoitteinen ja omakustannehintainen tuotanto on kohtuuhintaista.

Jos näin, niin sitä pitää tehdä enemmän, ja tämä edellyttää tontteja, eli kaavoitusta.

3. Ahne grynderi rahastaa kuitenkin.

 Rahastuksen voi pitää kurissa vain joko (a) kilpailu markkinoilla tai (b) jonkinlainen viranomaisinterventio (menemättä nyt siihen kuinka realistinen ja toimiva keino vaikkapa hintasääntely on). Ensimmäinen (a) edellyttää tarjonnan rajoitteiden vähentämistä, eli lisää tontteja, eli lisäkaavoitusta.

Jälkimmäinen (b) taas ei liity millään ilmeisellä tavalla kaavoituksen määrään. Tosin se implikoi että hinnannousu ei johdu tarjonnan vähäisyydestä, eli esimerkiksi tontteja on riittävästi saatavilla, jolloin siitä pitäisi myös huolehtia kaavoittamalla niitä.

4. Kaavoitettujen asuntojen määrä ei vaikuta asuntorakentamiseen määrän.

Tämä on efektiivisesti sama kuin kohta 1, eli että asunnoille ei ole kysyntää

 5 Asuntojen lisäkaavoitus johtaa asukasmäärään kasvuun, joka kiihdyttää taloudellista toimeliaisuutta ja siten nostaa hintoja

Tässä on taustalla skaalaedut ja kaupungistumisen taloudelliset hyödyt. Jos näin, niin palkat nousevat myös, eli ihmisillä on myös varaa maksaa enemmän asunnoista. Jotka edellyttävät kaavan rakentuakseen. Huomattakoon myös, että tämä argumentti sulkee pois argumentin 1, koska ei voi valittaa että kaupunki kasvaa kun sinne tehdään asuntoja, joille ei ole kysyntää.

Osmo Soininvaara on myös käsitellyt tätä argumenttia.

6 Eipäs, koska asuntojen hintoja nostavat erillaiset asukkaiden saamat tuet

Varmaankin näin, mutta tämän yhteys kaavoituksen määrään on kovin hämärä. Voi ehkä ajatella niin, että jos oletetaan että tukia lasketaan, niin kysyntä määrällisestikin laskee. Mutta tässä palataan taas kohtaan 1. Ja sitten taas toisaalta, on perustellut syyt uskoa ettei näin tehdä ihan jo siksi että perustuslakikin turvaa jonkinlaisen katon päälle. On käytännössä hyvin vaikea taata tuota tukematta jotenkin asumista. Kun tukia ei karsita, niin ne pikemmin lisäävät kysyntää, eli kaavoituksen tarvetta...

7 Maailma muuttuu jakamistalouden, hyperloopin, tai muun vastaavan vallan ihmeellisen myötä sellaiseksi ettei asuntoja tarvita (nykyisessä määrin ja jossain päin)

Jos näin, niin pitäisi tietää milloin se maailma muuttuu ja millä tavalla tarkalleen, jotta tulevaisuuden yhteiskunta voitaisiin suunnitella oikein. Jos ennuste on väärä, kuten ne yleensä ovat, suunnitellaan väärin.

Lisäksi on kohtuullisen turvallinen oletus että jatkossakin ihmiset asuvat taloissa, ja taas kohta 1.

8 Pitäisi sen sijaan tukea asumista siellä missä se on halpaa

Jos näin, niin se ei ensinnäkään estä asuntojen kaavoittamista myös sinne missä se on kallista, koska nämä asiat eivät liity toisiina eivätkä sulje toisiaan pois. Tämä tosin laskee edelleen asuntojen hintoja siellä, missä ne ovat jo valmiiksi halpoja.

9 Pitäisi kaavoittaa sinne missä asunnot ovat halpoja, jotta saadaan halpoja asuntoja.

Tämän lisäksi voidaan kaavoittaa sinne missä asunnot ovat kalliita, eli nämäkään asiat eivät sulje toisiaan pois. .

Lisäksi tässäkin palaamme kohtaan 1, mutta sillä kulmalla että kun asunnot ovat halpoja siksi että tarjonta ylittää kysynnän, niin kuka niitä sinne rakentaisi? Julkisen rahankaan tuotanto (2) ei ole kovin houkuttelevaa paikoissa joissa hinnat ovat muutenkin alhaiset.

10 Matalat korot selittävät asuntojen hinnan nousun

 Tämäkään ei ole oikeastaan vasta-argumentti, siinä kuin minkään muunkaan lukuisista asuntojen hintaan vaikuttavista tekijöistä mainitseminen. Tietenkin rahan hinta vaikuttaa markkinahintoihin.

Täsmällisemmin se korostaa hintaeroja, koska kilpailevilla ostajilla on varaa tarjota enemmän halutuista kohteista. Tämä on pikemminkin peruste lisätä tarjontaa, mikä edyllyttää kaavoitusta, jotteivat kuplat kasva liian isoiksi.

Pidemmin, paremmin ja seikkaperäisemmin aiheesta Heidi Schaumanin artikkelissa Tonttimaan tarjonta, sääntely ja asuntojen hinnat

11  Uudet asunnot ovat kalliita, pitäisi kaavoittaa halpoja asuntoja

Uudisasuntojenkin hinnat ovat sitä mitä niistä markkinoilla saa, ja niukkuuden markkinoilla hinnat ovat hyvin korkeita. Koko markkinan toiminnan kannalta olennaista on kokonaistarjonta, ei niinkään se millaista osa siitä on, eli tässä tapauksessa uudistuotanto. Uudisasuntojen korkea hinta kertoo siitä että niitä rakennetaan liian vähän.

Sinänsä toki asuntojen rakentamiskustannuksia ei ole järkevää kaavoituksella lisätä, mistä suurin ja päällimmäisin esimerkki on parkkinormi. Se myös vähentää asuntojen tuotantoa tekemällä siitä taloudellisesti vähemmän houkuttelevampaa, olettaen että on tontteja mihin rakentaa.