Miksei yksityisiä vuokra-asuntoja rakenneta ja mitä hallitus mahtanee asialle tehdä?

Kangasalantie 13

Helsingin kaupungin 2014 valmistunut vuokratalo Vallilassa on uudistaloksi komea ilmestys, eikä edes erityisen kallis. Koko talo maksoi noin 13 miljoonaa euroa, josta muuten 3 milliä meni talon alla olevaan pysäköintihalliin. Eli noin 3 300 € (ALV 23%) asuinneliötä kohti. Vertailun vuoksi Vallilassa markkinahinta neliötä kohden on noin 5000 €.

Helsingin kaupunki ei tee voittoa vuokrataloillaan, vaikkei toki ota niistä takkiinkaan. Omakustannehintaan vuokraksi muodostuisi 11,74 e/m2/kk, "kun hoitokuluina käytetään 5,50 e/m2/kk, josta tontinvuokran osuus on 1,00 e/m2/kk." Esimerkiksi 55 neliön kaksio siis 650 €/kk, joka on helsinkiläisittäin ylipäänsä kohtuullista.

Todellisuudessa vuokra ei ole ihan tuo, johtuen kaupungin sisäisestä vuokrantasausmekanismista, ja luvut ovat rakennusvaiheen arvioita, mutta suurin piirtein noin.

Minkä takia sitten yksityiset rakennuttajat eivät ole jonossa rakentamassa lisää vuokra-asuntoja, luulisi tuolla kustannustasolla ja nykyisillä vuokrilla kannattavan? Syitä on useita:

1) No ovathan ne, tontteja ei vaan ole

Helsingissä käytännössä joka ikinen kerrostalontontti joka kaavoitetaan myös rakentuu viiden vuoden sisään kaavoituksesta. Rajat tulevat siitä kuinka paljon tontteja kaavoitetaan.

2) Ei tuota tarpeeksi

Esimerkissä kaupunki käytännössä ottaa pääomasta itse maksamansa koron, joka on lähellä nollaa. Eläkeyhtiön normaali tuottovaatimus on taasen helposti esimerkiksi 6% sisältäen korot, joka 40 vuoden poistoajalla tarkoittaisi 20 €/kk pelkkää pääomavuokraa. Siihen vielä hoitomenot päälle, niin ollaan 25€/m2/kk tasossa, jolla asuntoja on jo vaikea saada vuokrattua, koska esimerkiksi 55m2 kaksioon kuukausivuokralla 1 375€ ei ole jonoa. Itseasiassa sitä ei välttämättä saa tuolla hinnalla vuokrattua laisinkaan. Luvuisa ei ole muuten mukana esimerkiksi kuluja jotka aiheutuu vuokralaisen etsinnästä ja siitä että asunto seisoo tyhjänä heitä etsiessä. Eikä veroja.

Siihen on ihan syynsä miksi vuokra-asuntotuotanto niin meillä kuin muuallakin tuppaa olemaan joko voittoa tavoittelamattomien yhdistysten, valtion, kuntien tai vastaavien harteilla.

3) Rakentaminen maksaa liikaa

Jos neljännes talon kustannuksista on parkkihallia, jonka käytöstä pystyy perimään markkinoilla ehkä sen ylläpitokulut, niin maksaahan se. Tässä tosin kaivettiin myös vanha parkkipaikka maan alle, mikä on täydennysrakentamisessa yleistä.

4) Maksukykyisillä asukkailla on jo oma asunto

Johtuen asumisen verokohtelusta, rationaalinen ihminen ostaa oman asunnon jos vain pystyy, ja ihmiset ovat yllättävän rationaalisia. Vähänkään kalliimmille vuokra-asunnoilla on hyvin rajallisesti vuokralaisia, ja ylläolevista syistä muita on vaikea tehdä.

Mitä hallitus voisi tehdä asialle?

No ei paljoa, olennaista olisi ettei luoda uusia esteitä, mutta esimerkiksi nämä saattaisivat auttaa asiaa:

a) Pysäköintinormi on Helsingin oma asia, koska laissa on poikkeus alueilla joilla on hyvä joukkoliikennetarjonta. Mutta sekin auttaisi asiaa jos taloyhtiöiltä eli kaavoittajalta yksinkertaisesti otettaisiin pois velvoite järjestää pysäköinti. Ja pommisuojat.

b) Korjata ARAn tonttihintarajat. Tämä on epäintuitiivista, sehän nostaisi vuokria mutta liian alhaiset tonttivuokrat on yksi syy miksi ARA-tontteja on liian vähän tarjolla. Helsingille maksaa alueen esirakentaminen keskimäärin noin 700€ syntyvää neliötä kohti (voisi maksaa vähemmänkin jos kaavoitettaisiin tiiviimmin, mutta emme mene nyt siihen) ja jos tätä ei pysty perimään tonttivuokrana niin se rajoittaa tonttimaan tarjontaa. Vuokralainen vaikkapa tuossa Vallilan talossa olisi varmaan tyytyväinen vaikka vuokra olisi euron tai puoli neliöltä enemmän kuussa, kun vaan saisi kohtuuhintaisen vuokra-asunnon.

c) Yhdenmukaistaa vuokra- ja omistusasumisen verokohtelun. Käytännössä tämä tarkoittaisi vuokratuoton verovapautta, mihin ei ole varaa. Ja näin siksi että toisin päin tätä ei voi korjata verottamalla oman asunnon laskennallista asuintuloa, koska äänestäjä ei yksinkertaisesti ymmärrä miksi hänen pitäisi maksaa veroa omassa asunnossa asumisesta, vaikka tämä on ekonomistille päivän selvää.

Mitä hallitus tehnee

Valistunut arvaus on välimallin asunnot. Eli ARA rahoittaa asunnon, ja grynderi sitten esimerkiksi 10 vuoden jälkeen myy sen pois vapaahintaisena ja tehnee voittoa (kts. kohta 2 yllä). Sitä kutsuttaneen kasvurahastoksi ja päättäväiseksi strategiseksi toimeksi asuntopulan edessä.

No mutta eikö saman tien voisi vaan rahoittaa valtion tai kuntien asuntotuotantoa?

Se tulisi vuokralaisille halvemmaksi, ja jos talo halutaan jonkun ajan jälkeen myydä niin voisi ne voitot kääriä veronmaksajakin. Joka kuitenkin kantaa takausten muodossa riskit. Näin ei voi kuitenkaan tehdä, koska tämä on sosialismia, päinvastoin kuin yritysten verorahoitus joka on kannustamista.

Miksi karvalakkilähetystö haluaa jarruttaa Helsingin kasvua?

Liittyen ajankohtaiskeskusteluun Tolkun arkistonhoitaja huomautti vanhasta kirjoituksesta 2011 vaalien ajalta. Kun Timo Kaunisto (kesk.) sanoo että maaseutuasuminen halutaan kieltää ja tuhota, niin hän tarkoittaa konkreettisesti että vesijohdoista ja liiikumisesta joutuisi maksamaan siellä enemmän, koska ne maksavat enemmän. Tätä kautta voi ymmärtää yhden tavan miten Helsingin kasvusta ohipuhutaan:

Maakunnissa aluepolitiikka on ylipäänsä tappelua osuuksista valtion rahasta. Siis käytännössä, ottamatta siihen kantaan onko tämä oikein vai väärin.

Helsingissä keskeinen aluepoliittinen kysymys taas on miten saataisiin lisää kaupunkia. Valtion toiminnassa ensisijaista olisi että valtio purkaisi juridisia esteitä ja valtion aluehallinto ei olisi neliraajajarrutuksessa kaupungin kasvun edessä. Rahakin toki kelpaa ja on avuksi, mutta se on toissijainen asia, eikä välttämätöntä. Rahoitus uudisrakentamiseen tulee käytännössä asuntojen ja toimitilojen ostajilta, ja Helsinki saa siitä osan tonttimaan myynti- tai vuokratuloina.

Kun helsinkiläinen viherurbanisti mallia Kivekäs sanoo että valtion tulee tukea Helsingin kasvua, hän nimenomaan tarkoittaa että valtion tulee purkaa sen esteitä, kuten vaikkapa pysäköintinormit. Maakuntamies kuulee että toi tahtoo viedä meidän rahat, eikä edes kehtaa sanoa sitä ääneen, eli on vielä epärehellinen.

Heillä on eri käsitys siitä mitä aluepolitiikka tarkoittaa. Koska toiselle se on osuus verorahasta ja nollasummapeliä, toiselle lupa kasvaa joka ei ole suoranaisesti keneltäkään pois.

Lisäys: Tämä toimii myös toisin päin. Kun Keskusta sanoo että se haluaa kääntää "keskittämispolitiikan" niin vaikkapa tässä blogissa ensimmäinen ajatus on että mitäköhän kapuloita he aikoo työntää rattaisiin, koska ei sitä rahaa nytkään varsinaisesti virtaa valtiolta. Termin käyttäjä taas voi hyvinkin olla siinä käsityksessä että virtaa.