Kaavoituksen vaikutus asuntojen hintaan - kootut vastaväitteet

Tästä nätistä kulmatalosta voi ostaa yksiön alle 12 000 €/m2

Tolkkua kirjoitetaan pitkälti ihan laiskuuttaan, ettei tarvitse toistaa samoja asioita uudestaan. Tällä kertaa käydään läpi yleisimmät vastaväitteet siihen että tulisi kaavoittaa lisää asuntoja, jotta niiden hinnat eivät ainakaan nousisi niin nopeasti. Tai peräti laskisivat.

1. Uusille asunnoille ei ole kysyntää

Esiintyy myös muodoissa väestönkasvu on yliarvioitu, kellään ei ole niihin varaa, jne.

Jos näin on, niin kaavoittamisesta ei ole mitään haittaakaan, koska markkinat kyllä pitävät huolen siitä ettei asuntoja rakenneta kun ei kerran kysyntää ole. Kts. esim. pajuja kasvavat toimistotalotontit. Näin siksi että yleiskaava on asemakaavan edellytys ja asemakaava taas rakennusluvan edellytys. Mikään näistä ei velvoita ketään rakentamaan yhtään mitään. Jos kysyntää ei ole, kaava ei yksinkertaisesti toteudu.

Mutta jos väite on väärä, kuten ympäröivää todellisuutta havainnoimalla voisi kuvitella, niin kaavoitus rajoittaa asuntojen tuotantoa. Ja tästä on todellista ja tuntuvaa haittaa.

2. Vain julkisrahoitteinen ja omakustannehintainen tuotanto on kohtuuhintaista.

Jos näin, niin sitä pitää tehdä enemmän, ja tämä edellyttää tontteja, eli kaavoitusta.

3. Ahne grynderi rahastaa kuitenkin.

 Rahastuksen voi pitää kurissa vain joko (a) kilpailu markkinoilla tai (b) jonkinlainen viranomaisinterventio (menemättä nyt siihen kuinka realistinen ja toimiva keino vaikkapa hintasääntely on). Ensimmäinen (a) edellyttää tarjonnan rajoitteiden vähentämistä, eli lisää tontteja, eli lisäkaavoitusta.

Jälkimmäinen (b) taas ei liity millään ilmeisellä tavalla kaavoituksen määrään. Tosin se implikoi että hinnannousu ei johdu tarjonnan vähäisyydestä, eli esimerkiksi tontteja on riittävästi saatavilla, jolloin siitä pitäisi myös huolehtia kaavoittamalla niitä.

4. Kaavoitettujen asuntojen määrä ei vaikuta asuntorakentamiseen määrän.

Tämä on efektiivisesti sama kuin kohta 1, eli että asunnoille ei ole kysyntää

 5 Asuntojen lisäkaavoitus johtaa asukasmäärään kasvuun, joka kiihdyttää taloudellista toimeliaisuutta ja siten nostaa hintoja

Tässä on taustalla skaalaedut ja kaupungistumisen taloudelliset hyödyt. Jos näin, niin palkat nousevat myös, eli ihmisillä on myös varaa maksaa enemmän asunnoista. Jotka edellyttävät kaavan rakentuakseen. Huomattakoon myös, että tämä argumentti sulkee pois argumentin 1, koska ei voi valittaa että kaupunki kasvaa kun sinne tehdään asuntoja, joille ei ole kysyntää.

Osmo Soininvaara on myös käsitellyt tätä argumenttia.

6 Eipäs, koska asuntojen hintoja nostavat erillaiset asukkaiden saamat tuet

Varmaankin näin, mutta tämän yhteys kaavoituksen määrään on kovin hämärä. Voi ehkä ajatella niin, että jos oletetaan että tukia lasketaan, niin kysyntä määrällisestikin laskee. Mutta tässä palataan taas kohtaan 1. Ja sitten taas toisaalta, on perustellut syyt uskoa ettei näin tehdä ihan jo siksi että perustuslakikin turvaa jonkinlaisen katon päälle. On käytännössä hyvin vaikea taata tuota tukematta jotenkin asumista. Kun tukia ei karsita, niin ne pikemmin lisäävät kysyntää, eli kaavoituksen tarvetta...

7 Maailma muuttuu jakamistalouden, hyperloopin, tai muun vastaavan vallan ihmeellisen myötä sellaiseksi ettei asuntoja tarvita (nykyisessä määrin ja jossain päin)

Jos näin, niin pitäisi tietää milloin se maailma muuttuu ja millä tavalla tarkalleen, jotta tulevaisuuden yhteiskunta voitaisiin suunnitella oikein. Jos ennuste on väärä, kuten ne yleensä ovat, suunnitellaan väärin.

Lisäksi on kohtuullisen turvallinen oletus että jatkossakin ihmiset asuvat taloissa, ja taas kohta 1.

8 Pitäisi sen sijaan tukea asumista siellä missä se on halpaa

Jos näin, niin se ei ensinnäkään estä asuntojen kaavoittamista myös sinne missä se on kallista, koska nämä asiat eivät liity toisiina eivätkä sulje toisiaan pois. Tämä tosin laskee edelleen asuntojen hintoja siellä, missä ne ovat jo valmiiksi halpoja.

9 Pitäisi kaavoittaa sinne missä asunnot ovat halpoja, jotta saadaan halpoja asuntoja.

Tämän lisäksi voidaan kaavoittaa sinne missä asunnot ovat kalliita, eli nämäkään asiat eivät sulje toisiaan pois. .

Lisäksi tässäkin palaamme kohtaan 1, mutta sillä kulmalla että kun asunnot ovat halpoja siksi että tarjonta ylittää kysynnän, niin kuka niitä sinne rakentaisi? Julkisen rahankaan tuotanto (2) ei ole kovin houkuttelevaa paikoissa joissa hinnat ovat muutenkin alhaiset.

10 Matalat korot selittävät asuntojen hinnan nousun

 Tämäkään ei ole oikeastaan vasta-argumentti, siinä kuin minkään muunkaan lukuisista asuntojen hintaan vaikuttavista tekijöistä mainitseminen. Tietenkin rahan hinta vaikuttaa markkinahintoihin.

Täsmällisemmin se korostaa hintaeroja, koska kilpailevilla ostajilla on varaa tarjota enemmän halutuista kohteista. Tämä on pikemminkin peruste lisätä tarjontaa, mikä edyllyttää kaavoitusta, jotteivat kuplat kasva liian isoiksi.

Pidemmin, paremmin ja seikkaperäisemmin aiheesta Heidi Schaumanin artikkelissa Tonttimaan tarjonta, sääntely ja asuntojen hinnat

11  Uudet asunnot ovat kalliita, pitäisi kaavoittaa halpoja asuntoja

Uudisasuntojenkin hinnat ovat sitä mitä niistä markkinoilla saa, ja niukkuuden markkinoilla hinnat ovat hyvin korkeita. Koko markkinan toiminnan kannalta olennaista on kokonaistarjonta, ei niinkään se millaista osa siitä on, eli tässä tapauksessa uudistuotanto. Uudisasuntojen korkea hinta kertoo siitä että niitä rakennetaan liian vähän.

Sinänsä toki asuntojen rakentamiskustannuksia ei ole järkevää kaavoituksella lisätä, mistä suurin ja päällimmäisin esimerkki on parkkinormi. Se myös vähentää asuntojen tuotantoa tekemällä siitä taloudellisesti vähemmän houkuttelevampaa, olettaen että on tontteja mihin rakentaa.

Huonoihin paikkoihin on hyvä rakentaa

Ilmalan asema

Kalle Silfverberg kirjoittaa otsikolla Nyt kelpaa kehnokin tontti - joutomaa on muuttumassa kortteleiksi, lähinnä moottoriteiden varret, kyseessä olevan ison muutoksen:

Pitkään oli erilaista. Vallalla oli ajatus, että asuinalueen pitäisi olla erityisen hyvin juuri asumiseen sopiva: rauhaisa, luonnonläheinen ja helposti rakennettava. Esimerkistä käy Tapiola, jonka vaiheista kerrotaan tässä lehdessä.

Ajanjakso jota Silfverberg kuvaa on kuitenkin verrattaen lyhyt sodanjälkeinen poikkeustila. Helsingin keskustassa helpot tontit on rakennettu jo sata vuotta sitten. Mutinalla siitä että voiko muka tuollaisella suolle mitään rakentaa on pitkät perinteet, ihan jo vaikkapa Kluuvin rakentamisesta saakka. Kaupungissa jossa kulkuväline oli etupäässä omat jalat tila oli kortilla. Sitten paalutettiin ja muutenkin tehtiin sille maalle mitä oli.

Liikennetekniikan kehittyminen (auto, raideliikenne) ja yleistyminen massavalmistuksen myötä nopeutti liikkumista. Esimerkiksi peräti yli viiden kilometrin päässä keskustasta sijaitsevasta Tapiolasta tuli sijainniltaan asumiseen kelpaavaa. Kun peltoa riitti, niin sinne oli helppoa ja ylipäänsä mahdollista vapaasti sommitella aikansa ihanteiden mukaisia taloja. Tai jatkuvasti kasvavaksi oletetun autoliikenteen tarpeisiin moottoriteitä valtavine ramppeineen.

Nuo pellot on jo vuosikymmeniä sitten rakennettu. Liikenne taasen ei enää ole vuosikymmeniin nopeutetunut, vaan pikemminkin jopa hidastunut ruuhkautumisen myötä. On palattu normaaliin kaupukirakentamisen tilaan, siihen että sitä tilaa on niukasti.

Silfverberg päättää kolumninsa hyvään kysymyksen:

On hyvä, että rakennetaan, koska tarvetta asunnoille on. Kun uudet talot ovat nousseet aiemmin kehnoina pidetyille tonteille, herää isompi kysymys.

Ovatko hankaliin paikkoihin tehdyt korttelit ihmisten sijoituspaikkoja vai oikeasti viihtyisiä asuinalueita, joista suunnittelijoita myöhemmin kiitellään?

Ensimmäinen kappale oikeastaan vastaa kysymykseen. Kun tilaa ei ole, vaihtoehto hankalille paikoille on ettei tehdä asuntoja. Suunnittelijoita tuskin kiiteltäisiin ainakaan siitä että ei ole taloja joissa asua. Tapioloiden suunnitelijoilla ei ollut tällaisiä rajoitteita, koska he elivät vallan poikkeuksellisen runsaudenpulan hetkellä, jolloin oli mahdollista suhtautua tilallisiin rajotteisiin huolettomasti. Sivumennen, lähiöiden ongelmat kuten palveluiden katoaminen ovat pitkälti seurausta tästä suurpiirteisyydestä.

Tähänkin kysymykseen vastaa yleisemmin Alexander et al maineikkaassa teoksessaan  A Pattern Language: Towns, Buildings, Construction. Se on yksinkertaistaen kooste yleisistä ongelmista arkkitehtuurissa ja suunnitelussa, ohjesäännön omainen kokoelma hyväksi ja huonoksia havaittuja ratkaisuja. Ne eivät toki ole kiistattomia ja lopullisia totuuksia, mutta toisaalta ohjesäännöt on kirjoitettu niiden miesten verellä, jotka kuvittelivat tietävänsä paremmin.

Patternissa 104, Site Repair, käsitellään sitä mitä huonoille paikoille pitäisi tehdä: Yleensä kun tontilta valitaan talon paikka, se on se kaikkien arvokkain, kaunein ja paras osa tonttia. Alexanderin mukaan tämä on virhe. Hienot paikat kannattaa jättää rauhaan, koska ei niissä ole mitään parannettavaa. Jos rakennamme vain hyville paikoille, huonoja paikkoja ei koskaan paranneta. Jokainen talo on mahdollisuus korjata ja tervehdyttää kaupunkia, ja siihen tulee tarttua.


Moottiriteiden varret ovat lohdutonta puskaa, päinvastoin kuin talot ne eivät edes suojaa melulta niiden takanana levittyviä puistoja tai asuinalueita. Silfverbergin mainitsema Ilmala on varsinkin monipuolisesti kelvoton paikka:  Aluetta halkoo kolmessa eri tasossa rata ja moottoritie, jalan liikkuminen on hankalaa ja polkupyörällä vitsi. Ympäristö on hoitamatonta tavalla josta paatuneinkaan jättömääromantikko tuskin löytää kauneutta. Sinne pitääkin rakentaa, juurikin siksi että se on vaikeaa ja vaatii hyvää suunnittelua. Sitäpaitsi, sikäli kun ylipäänsä rakennetaan asuntoja, vaihtoehtoja ei juuri ole.

Ilmalan, ja tulevien kaupunkibulevardien ongelma, ei onneksi ole sijainti. Maantieteelle ei voi paraskaan suunnittelija mitään. Ilmala on pyörämatkan päässä keskustassa ja joukkoliikenteen kannalta sijainti on erinomainen. Houkutteleva sijainti antaa myös taloudellisia mahdollisuuksia tehdä kaunista kaupunkia, se pitää erikseen rakentaa kun ympäristö ei luonnostaan sitä ole.