keskiviikko 4. heinäkuuta 2012

Kivijalkakaupoista ja tonttien subventoinnista

Kivijalkakauppojen rakentaminen ei kannata, sanotaan. Tämäkään asia ei ole näin yksinkertainen. Olisiko kysymys tonttipolitiikasta ja rahasta?

Kivijalkakauppa mallia perinteinen on sellainen 50 - 100 neliön liiketila kerrostalokorttetelin kivijalassa, ja usein huonossa kunnossa. Silloin joskus kun ne rakennettiin ne olivat erittäin haluttuja liiketiloja, ja tämän takia niille oli usein varaa taloyhtiön puolelta laittaa tuplavastike. Tuo tarkoittaa myös sitä että osuus per neliö remonteista, jakoperusteet vaihtelevat taloyhtiöittäin, on kaksinkertainen. Täten esimerkiksi päästään tilanteeseen jossa maunulalainen pienstudion omistaja ihmettelee että miten hänen osuutensa putkiremontista voi olla parisataatuhatta euroa, vaikka hänen liikekiinteistössään on vain yksi vesipiste.

Tuollaiset liiketilat eivät ole houkuttelevia sijoituksia. Eivätkä ne sitä olisi vaikka ne olisivat ihan omassa talossaan.

Uusi kivijalkatila ei ole kuitenkaan mitään sen ihmeellisempää kuin liikekiintöistö ensimmäisessä kerroksessa. Esimerkiksi Aleksis Kiven kadulle S-ryhmä on rakentanut kivijalkamarketin jolla menee silmin nähden ihan hyvin. Jos tontti on esimerkiksi 4 000 neliötä, niin siihen saa maksimissaan yhden erittäinkin ison marketin rakentamalla yksinkertaisesti ensimmäisen kerroksen kokonaan liiketilaksi ja asuntoja sen päälle.

Minulla on epäilys, tietopohjainen mutta epäilys kuitenkin, siitä mikä tässä on niin vaikeaa. Sen selittämiseksi pitää avata yksi asia joka on hankala hahmottaa ja siten selittää, eli että alimitoitettu rakennusoikeus Helsingissä on käytännössä subventio.

Helsingissä kaupunki omistaa noin 90% maasta, oletetaan hypoteettisen 4 000 neliön tontin olevan kaupungin omistama. Jos kaupunki kaavoittaa keskimäärin kuusikerroksisen umpikorttelin tonttitehokkuudella 3,0, niin tontilla tulee noin 10 000 kerrosneliötä asuntoja (100 - 150 kpl) ja 2 000 neliötä liiketilaa. Kaupunki voi myydä tämän noin 8 miljoonalla eurolla tai vuokrata vastaavalla vuosivuokralla.

Jos samalla 4 000 neliön tontille kaavoitetaan kahdeksan 500 neliön omakotitalotonttia, niin niistä saa ehkä 150 000 € kappaleelta, eli 1,2 miljoonaa euroa. Käytännössä tämä on verrattuna umpikortteliin vajaan miljoonan euron subventio per omakotitalotontti. Ja jos tontille kaavoittaa 2 000 neliön kaupan, niin kaupunki saanee siitä vaikka 500€/m2 eli noin miljoonan. Mikä tarkoittaa että helsinkiläiset on suhteellisesti subventoinut kyseistä markettia 7 miljoonalla eurolla.

Ajatellaan asiaa kauppakiinteistön rakentajan kannalta. Laatikkomarketin rakentaminen tuskin on kovin kallista, arvataan 1 500 €/m2. Eli 2 000 neliötä maksaisi noin 3 miljoonaa. Jos tehdään kivijalkaan niin varmastikin vähän kalliimpaa, sanotaan 2 000 €/m2 (asuinrakentaminen maksaa suurin piirtein tuon verran), eli 4 miljoonaa. Lisäkustannukset toisaalta näkyy tontin hinnassa eli siitä mitä siitä maksetaan, eli kaupunki saisikin koko tontista tuon miljoona euroa vähemmän eli 6 miljoonaa euroa. Eihän tämä ole mikään ongelma, kaupunki saa edelleenkin varmasti enemmän kuin omansa pois kunnallistekniikasta ja muusta infrasta, kaupunkilaiset asuntoja ja kauppa toimitilat. Paitsi että pysäköintipaikat.

Jos 4 000 neliön tontilla on 2 000 neliön laatikkomarket, niin siinä on 2 000 neliötä käyttämätöntä tilaa jonne saa noin 60 paikan pysäköintialueen, joka ei maksa käytännössä juuri mitään. Jos ne samat paikat tehtäisiin halliin talon alle ne maksaisivat jotain 2 - 3 miljoonaa euroa eli saman verran kuin liiketila. Koska pysäköintijärjestelmämme on monipuolisesti päin persettä, niin nämä ovat tietenkin ihan eri paikkoja kuin asukkaiden paikat, joita sivumennen täytyy normien mukaan tässä tapauksessa tehdä noin 80 kappaletta kokonaisedulliseen hintaan nelisen miljoonaa euroa.

Toki autoileva lapsiperhe on ruokakaupalle hyvä asiakas, he käyvät kerran pari viikossa ostamassa paljon ruokaa kerralla mikä tuottaa ison liikevaihdon per kassatapahtuma. Mutta autoilevat lapsiperheet ovat kuitenkin aika pieni osuus väestöstä ja ostovoimasta, lisäksi kaupankin puolelta kuuluu äänenpainoja että tuo markkina ainakin Helsingissä on jo saturoitunut automarkettirakentamisen myötä. Käytännössä kauppa tekisikin yllä mainitussa tapauksessa niin että niitä hallipaikkoja ei olisi kovin paljon, 4 000 neliön tontin ympärille mahtuu kadunvarsipaikkojakin jokusen kymmenen kappaletta. Kun Stockmann laajensi parkkihalliaan niin vanhan paikalle tehtin liiketilaa, eli paikkamäärä ei kasvanut. Mutta jos vaihtoehto on oma tontti, käytännössä kaupungin subventoimana, jossa on vielä enemmän pysäköintipaikkoja, niin kumpaakohan kauppa lobbaa?

Johtuen mm. siitä että ilman mitään hyvää syytä liikennealueille saa kaavoittaa toimitiloja vaan ei asuntoja, samoja ihmisiä ne ovat kummassakin, ja yritysten tehostuneesta tilankäytöstä, ja kuntien välistä kilpailusta sekä yritystoiminnan edellytyksistä huolehtimisesta Helsingin seudulla on noin miljoona kerrosneliötä (vastaa noin 10 000 - 15 000 asuntoa) tyhjää toimitilaa, ja kaavoissa pelkästään Helsingissä pari kolme miljoonaa kerrosneliötä rakentamatonta toimitilaa. Ja näiden muuttaminen asunnoiksi on tehty hankalaksi, koska pysäköintipaikkamääräykset pakottaisivat mittaviin parkkihalli-investointeihin. Tämän takia toimitilat ovat varsinkin asuntoihin verrattuna halpoja kuin saippua, kysyntä ja tarjonta, semminkin kun niitä asuntoja ei ole tarpeeksi.

Tämä kaikki pitäisi toki räjäyttää, korjata, järkeistää, jne. Mutta sitä odotellessa tosiasia vaan on että uusien toimitilojen tulee olla halpoja, mistä seuraa juuri rakentamista sitä miltä ne näyttää. Palataksemme esimerkkitonttiin, jos sovitaan että liiketilan rakentaja saa sen 2 000 kerrosneliötä maksamatta tontista euroakaan, niin kaupunki saa edelleenkiin niistä asuinneliöistä noin 6 miljoonaa euroa joka on noin 5 miljoonaa euroa euroa enemmän kuin pelkästä laatikkomarkettitontista. Itseasiassa kaupunki voi vaikka rakentaa sen liiketilan tai lahjoa kauppagrynderin vastaavasti 4 miljoonalla eurolla, ja edelleenkin veronmaksajat on miljoona euroa plussalla.

7 kommenttia:

Pekka P. kirjoitti...

Tuon vallilan S-marketin alakerrassa on kaksikerroksinen S-ryhmän pääkonttorin pysäköintihalli. Toimistojen parkkihalli toimii hyvin kaupan parkkihallina, ne kun alkavat tyhjetä juuri sopivasti neljän aikaan kun ihmiset ryysäävät töistä kaupan kautta kotiin. Tosin sen yhden kerran olen sinne S-marketin parkkihalliin erehtynyt juuri neljän jälkeen, ei siellä ollut kuin ehkä 25 marketin asiakkaan auto.

Kivijalka-S-marketteja on muitakin, esimerkiksi Ruoholahdessa Sitran talon alakerrassa, mutta Uudenmaankadun tunnelin vieressä on mielenkiintoisin. Siinä kun se pysäköintihalli on myös asukaskäytössä. Voi olla, että Bulevadin loppupää on esimerkki siitä, että kun pysäköinti toteutetaan hyvin, se on törkyhintaista.

Jätkäsaaressa HOASin kivijalkaan tulee K-market. Ehkä kaavoittaja on ajatellut, että kauppa sopii taloon hyvin koska opiskelijoilla ei ole niin paljon autoja, ts. kaavoittaja ei ole koskaan opiskeluaikanaan käynyt Teekkarikylässä.

Elmo Allén kirjoitti...

Teekkarikylässä on hyvin vähän opiskelijoiden autoja suhteessa opiskelijoiden määrään.

Olli Pottonen kirjoitti...

En ihan pysynyt perässä. Ensin kaupunki tienaa umpikortteliratkaisusta 8MEUR. Sitten kivijalkarakentamisesta syntyykin 1MEUR lisäkustannuksia, ja hinta tippuu 6MEURoon. Eli tuo 8MEUR ei pidäkään paikkaansa? Mistä tuo 6MEUR on peräisin?

Teemu kirjoitti...

Ei ihmekään ettet pysy perässä kun tuossa on laskuvirhe, eli 8 - 1 = 7

Olli Pottonen kirjoitti...

Tämä selvensi vähän, mutta minulle jai yhä epäselväksi kumman summan kaupunki oikeasti tienaa umpikortteliratkaisusta, 8MEUR vai 7MEUR? Jotenkin ymmärsin että 7MEUR. Jos näin on, niin esitän vielä jatkokysymyksen: miksi sitten kirjoituksen alussa väitettiin kaupungin tienaavan 8MEUR?

Anonyymi kirjoitti...

Subventiolla tarkoitetaan tukea, jolla lasketaan hyödykkeen hintaa markkinoilla.

Tekstissä kuvatussa tilanteessa ei ole kyse subventiosta, eikä mistään omakotitonttien piilotuesta, vaan kaupungin kaavoitusmonopolin luomasta arvosta ja sen puutteesta.

Tontin arvo sen ostajalle ja sitä kautta hinta markkinoilla määräytyy mm. sen mukaan, miten ostaja voi tonttia hyödyntää. Toisin sanoen, jos tonttia ei saa käyttää mihinkään sen arvo on melko pieni. Koska kaupungilla on monopoli kaavoitukseen, ei käyttötarkoitus ole ostajan päätettävissä.

Itse vertaisin tilannetta enemminkin hintadiskriminaatioon.
Tässä kaupunkin on tunnistanut kaksi kohdeasiakassegmenttiä (omakotirakentajat ja kerrostalorakentajat) ja luonut kummallekin segmentille omat epäyhteensopivat tuotteet ja niille eriävät hinnoittelut.

EM kirjoitti...

Kenen hyväksi tässä kaupungissa pitäisi maata myydä tai vuokrata. Nuo hinta-arviosi, mitä tontit maksaa ja mitä kauppiaat ja asukkaat ovat tonteista valmiit Helsingille maksamaan, kuulostavat aika hurjille. Jopa epärealistisille. Ja mitä hyötyä meille helsinkiläisille on siitä, että Helsinki nettoaa maaomaisuudellaan? Ja jos nuo maan tavoitehinnat ovat realistisia, niin millä kukaan voi perustellä, että Helsinki pihtaa viheralueitaan n. 7000 ha, eikä muuta myös niitä rahaksi? Ja mitä me sillä rahalla tekisimme?