Herttoniemen teollisuusalueen kehittämättä jättäminen

Jos Helsingissä hyvällä sijainnilla olevan alueen rakentaminen ensin puolitetaan, ja siitäkään ei kuin puolet rakennu kolmessa vuosikymmenssä, niin mitä kaupunki tekee alueelle: Pääkadun toiseen päähän  sateenkaaren väärinen toteemi, risteyksen päälle nostettu rengas toisesssa päässä, ja hassu pömpeli välissä. Kukaan ei enää edes viitsi teeskennellä että tämä ratkaisisi sen miksei yritysalue kelpaa yrityksille, koska on päätetty että se on kukoistava yritysalue. Kaupungilla tämä puuhastelu maksaa jopa miljardi euroa menettyinä tonttituloina.

Herttoniemen teollisuusalueen kehitystä on hyödyllistä havainnollistaa rakennusoikeuden kautta:

• Ennen vuotta 1981 alueella oli rakennusoikeutta noin 2 miljoonaa kerrosneliömetriä, tonttiteho kantakaupunkimainen 3,5, vastaa paria Jätkäsaarta. Tuohon tilaan mahtuisi helposti noin 100 000 työpaikkaa.
• Vuoden 1981 kaavassa rakennusoikeutta tiputettiin puoleen, 1,1 miljoonaan kerrosneliömetrin, koska ei se rakentunut. Noin 55 000 työpaikkaa.
• Tästä on käyetty noin puolet (540 000 kerrosneliötä). Työpaikkoja on vajaa 5 000, koska suurin osa rakentamista on varastoja ja muuta vastaavaa, joka ei juurikaan työllistä. Vertailun vuoksi suurin piirtein saman kokoisessa Vallilassa on noin 20 000 työpaikkaa, 9 000 asukasta, puutalokaupunginosa, ja puolen tusinaa puistoa.

Rakennusoikeuden käyttöaste tonteittain.
Kuvat suurenevat napsauttamalla.

Lähde: Herttoniemen yritysalueen suunnitteluperiaatteet, Osa 1: Lähtötietoja

Eli siis lyhyesti sanottuna rakentamista on noin neljäsosa siitä mitä mahtuisi, ja työpaikkoja noin 5%. Tämän luulisi aiheuttavan toimenpiteitä.

Herttoniemen Designline

Alueen elävöittämiseksi Mekaanikonkadusta tehdään Designline, annetaan kuvien puhua puolestaan:

Designlinen länsipäässä on sateenkaarikyltti.

Kadun keskellä on Point.

Itäpäässä on sateenkaaren värinen rengas liikenneympyrän päällä.

Nimi viitannee kehuttuun Manhattanin High Lineen, joka samoin kuin Mekaanikonkatu on vanha ratapohja. 

Löhöilyä High Linella Manhattanilla

High Linella on ihmisiä ruuhkaksi saakka, koska se kulkee, no. keskellä Manhattania. Mekaanikonkatu ei muutu eläväksi kauppa- ja kaupunkikaduksi siitä yksinkertaisesta syystä että Mekaanikonkadulla on vähän työntekijöitä ja asiakkaita, eikä asukkaita laisinkaan. Vaikka kuinka "suunnitelmassa kadun jäsentäminen, katuestetiikka sekä kadun uudet värilliset elementit eheyttävät katumiljöötä."

Tai kuten Kaisa Karhula erinomaisesti summasi Liikuntakaavoituksen blogissa:

Miellyttävän kaupunkiympäristön pohjana on kuitenkin aina toisten ihmisten läsnäolo. Viihtyäksemme kaupunkikeskustassa, aukiolla, puistossa tai kävelykadulla, tarvitsemme toisia ihmisiä. Amerikkalainen kaupunkikehityksen pioneeri William H. Whyte onkin todennut tutkittuaan vuosia elämää kaupunkitiloissa:
 “What attracts people most, it would appear, is other people.”  (William H. Whyte)

Lähde: Designkadun yleissuunnitelma

Elinkeinopolitiikan miljardimonumentti

Designlinelle on helppo hihittää, jopa siinä määrin että herää pieni epäilys että onko koko suunnitelma yliampuvine esityksineen turhautuneiden suunnnitelijoiden piruilua päättäjille. Se ei nimittäin ole suunnittelijan vika, jos poliittikot haluavat pitää kiinni siitä että Herttoniemen pitää olla kukoistava yritysalue, ja jos ei todellisuus tähän taivu, sen pahempi todellisuudelle.

Alueen eteläosassa on tosin taivuttu siihen, että sinne saa rakentaa ihan normaalia kaupunkia eli taloja joissa on niin asuntoja kuin liiketilaa. Talot joissa on asuntoja myös mitä todennäköisimmin rakentuvat. Pelkät toimitilat taas tuskin koska Pääkaupunkiseudulle on jo kuusi miljoonaa kerrosneliötä rakentamatonta toimitilaa ja miljoona neliötä tyhjänä.

Keskusta-alueelle tulee myös asuntoja.

Tarkemmin katsoen tosin osa Keskusta-alueestakin on määrätty pelkiksi toimitiloiksi, eli niille tonteilla tuskin tapahtuu mitään (musta laatikko alla olevassas kuvassa).

Kun katsoo alueen maanomistuskarttaa, niin pistää silmään että kaupungin omistamat tontit ovat jääneet lähes kokonaan Keskusta-alueen ulkopuolelle.

Näiden tonttien arvo täysin kaavoitettuna ja rakennettuna on suuruusluokkaa miljardi euroa (*), niistä saatava vuokratuotto nykykäytössä lienee nimellinen. Tämä on se hintalappu mitä maksetaan siitä ettei osata ja haluta sopeuttaa toimitilaa ja asuntoja toisiinsa. Sen lisäksi että alue ei kehity eikä rakennu, asuntoja eikä edes työpaikkoja synny.

Helsingissä on tapana pilkata syrjäkuntien rakentamia teollisuushalleja. Tässä on kysymys ihan samasta asiasta. Ajatus on että pääkaupunkiseudun kunnat kilpailevat työpaikoista, ja Helsinki siinä kuin muutkin vastaa tarjoamalla yrityksille puoli-ilmaista toimitilaa. Tämän takia sitä toimitilaa on tyhjäkäytöllä niin paljon, suunnitelmataloudessa kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa.

Jos näin nyt kuitenkin on pakko tehdä, niin kyllä siihen löytyy muitakin keinoja kuin vajaasti rakennetut ja tyhjät tontit, kaupunki voi periä vuokraamastaan maasta mitä alihintaa haluaa. Tähän on tapana sanoa vastaan että tuohan olisi subventiota ja väärin, mutta kun kyse on siitä miksi se on vähemmän väärin kuin paljon kalliimpi ja vahingollisempi toimitilatonttien hinnan polkeminen liikakaavoituksella?

Kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee Herttoniemen yritysalueen suunnitteluperiaatteita tänään, kaupunginhallitus ja -valtuusto myöhemmin. Alue kehittyy tai museoidaan sen mukaan mitä he päättävät.

Lähde: Herttoniemen yritysalueen suunnitteluperiaatteet, Osa 2: Suunnitteluperiaatteet

*) Arvio on haarukoitu näin. Keskusta-alueen ulkopuolella jäävien kaupungin tonttien pinta-ala olisi tiheästi kaavoittuna yli miljoona kerrosneliötä, ja rakennusoikeuden arvo tuolla sijainnilla 700 - 1000 €/kerrosneliömetri. Tarkkaa summaa ei voi sanoa ilman yksityiskohtaista kaavaa, mutta suuruusluokka on tuo.

Asukkaita vai yrityksiä Herttoniemen teollisuusalueelle? Tietenkin kumpiakin.

Helsingin maankäytön isoimpia yksittäisiä päätöksiä on mitä tai ei mitään tehdään Herttoniemen yritysalueelle. Luontevasti asiasta on poliitisesti täysin vastakkaisia näkemyksiä: toiset haluavat lisää kaupunkia ja asuntoja 20 000 ihmisille, toiset tilaa yrityksille ja säilyttää 5 000 työpaikkaa. Nämä eivät vaan ole toisensa pois sulkevia tavoitteita.

Vaihtoehtoina meikkaus tai rakentaminen

Yllä on kaksi kuvaa siitä millainen Linnanrakentajantien ja Laivalahdenkadun risteys voisi olla jatkossa. Ylempi on osa virallista Herttoniemen Design-katusuunnitelmaa, jolla on tarkoitus elävöittää yritysaluetta, ilman että mikään rakennuksissa tai toiminnassa olennaisesti muuttuu. Se on kaikessa surkuhupaisuudessaan hyvää tarkoittava ja rehellinen esitys siitä mikä noilla reunaehdoilla on mahdollista.

Toinen kuva on Urban Helsinki-ryhmän esimerkkikortteli. Heidän Pro Helsinki 2.0 ehdotuksessaan alueelle on kaavoitettu kodit noin 16 000 asukkaalle käyttämällä tonttimaa tehokkaasti hyväksi.

Herttoniemi Pro Helsinki 2.0 suunnitelmassa.
Vihreä viiva on ratikka ja oranssi katkoviiva metro.

Korttelirakentaminen tuskin kaatuisi ainakaan arkkitehtien, tontinomistajien tai asukasyhdistyksen vastustukseen. Saman henkinen Kaupunkisuunnitteluviraston suunnitelma Puusepänkadun korttelista sai poikkeuksellisesti lähes yksinomaan kiittävää palautetta mm. Herttoniemi-seuralta. Se palautettiin valmisteluun, koska myös viereisen tontin omistaja halusi tontilleen vastaavia taloja.

Mainiossa yhteisssuunnitelutyössä Läpikulkualueista kiehtovaksi kaupungiksi - Herttoniemen ja Roihupellon tulevaisuus on sama perusidea (esimerkkikuva korttelista yllä suurenee napsauttamalla). Lisää korttelikaupunkia, mikä tässä on ongelma?

Huoli työpaikoista

Vastaan sanotaan että mihin sitten mahtuu alueen 5 000 työpaikkaa? Nimenomaan Itä-Helsingissä on hyvin vähän työpaikkoja muutenkin. Esimerkiksi menestyvällä Planmecalla on kokonainen kortteli Asentajankadulla.  Lisäksi pitäisi pitää huolta yritysten mahdollisuudesta laajentaa toimitilojaan.

Huoli on ymmärrettävä ja siihen tulee jotenkin vastata. Raadollisemmin kyse on myös siitä, että asuinkäytön mahdollistaminen saattaa nostaa maan arvoa ja siten tilakustannuksia muulle toiminnalle alueella.

Maankäytön vapaus tuottaa yleensä parempia tuloksia kuin virkatyönä tehty suunniteltu. Jos kannattaa purkaa teollisuushalli ja rakentaa tilalle asuntoja yrityksen todennäköisesti tuleekin sijaita jossain muualla.. Mutta tässä tapauksessa valintatilanne on kuitenkin keinotekoinen.

Tiiviiseen kaupunkiin mahtuu

Ristiriita toimitilojen ja asumisen välillä on numeroiden valossa ihan vaan suunnittelukysymys eikä linjavalinta. Herttoniemen teollisuusalueella on nyt noin puoli miljoonaa kerrosneliömetriä toimitilaa. Pro Helsinki 2.0 suunnitelmassa kerrosneliöitä on 1,6 miljoonaa, eli yli kolme kertaa nykyisen varran. Ja tämä vain keskimäärin viisikerroksisilla taloilla: Rakennusalaa olisi noin 320 000 neliötä josta viidellä kerroksella tulee 1 600 000 kerrosneliötä, ja Urban Helsingin tyyppien mukaan he laskivat alakanttiin, koska ei muuten kukaan uskoisi kuinka paljon sinne mahtuu. Alueen manhattanilainen ruutukaavaan sopisi kyllä huomattavasti korkeampakin rakentamisen.

Eli esimerkiksi 500 000 kerrosneliötä 5 000 työpaikalle, ja 1 500 000 kerrosneliötä 30 000 asukkaalle on täysin mahdollista. Ongelma ei (tässäkään) teollisuusalueessa ole tietenkään se että siellä on yritystoimintaa, vaan se että maankäyttö on suhteessa sijaintiin hyvin tehotonta.

Poliittisesti tarvitsee vain päättää että kaavoitetaan tiivisti sekä osuus rakennusalasta joka varataan toimitiloille, lopun voi jättää tehtäväksi osaaville suunnittelijoille. Joka tapauksessa katutasossa olisi hyvä olla toimi- tai liiketilaa, ja jos tämä vaihtoehto ei jollekin toiminnolle käy sille voi olla esimerkiksi oma talonsa umpikorttelissa. Sellaisilla yrityksillä jotka tarvitsevat kokonaan oman tontin voidaan sellainen varata, esimerkiksi Planmeca täyttää korttelinsa ihan hyvin.

Ote Finnoon asemakaavasta Espoossa (!)
Toimitilat punaisella, asunnot keltaisella, samassa korttelissa.

Mutta entä se hintojen nousu? Hinnat määräytyvät markkinoille kysynnän ja tarjonnan mukaan. Jos kaava määrää rakentamaan asuntojen ohella toimitilaa, niin tarjonta ei voi laskea. Jos taas kysyntä kasvaa, niin tämähän on hyvä asia, se tarkoittaa sitä että yhä useampi yritys haluaisi sijoittua alueelle. Tämä on todennäköinen vaihtoehto, koska kymmenet tuhannet asukkaat parantaisivat alueen palveluita ja liikenneyhteyksiä, ja ovat yritysten palveluiden asiakkaita.

Hernesaaren telakka ei estä asuntorakentamista

Julkisuuden näyttämöllä pitää vallita vastakkainasettelu, ja jos ei sitä ole niin se keksitään. Tällä kertaa todellisuus on fiktiota kummallisempaa Hernesaaressa, jossa 250 vuotta paikallaan ollut telakka on muka ongelma asumisen kannalta.

Helsingin Sanomat otsikoi: Telakkakauppa siirtämässä Hernesaaren asuntojen rakentamista

"Kaupunki haluaa turvata teollisten työpaikkojen säilymisen Helsingissä. Mikäli telakan toiminta vilkastuu, pyrimme mahdollisuuksien mukaan turvaamaan sen edellytykset toimia Hernesaaressa", sanoo Penttilä. 

"Käytännössä tämä tarkoittaa, että Hernesaaren rakentaminen viivästyy pitkälle 2020-luvulle tai vielä kauemmas tulevaisuuteen."

Telakan nykyinen vuokrasopimus päättyy vuoden 2018 alussa. Alueen kaavoitus on edelleen kesken, mutta Hernesaareen on suunniteltu tuhansia asuntoja ja venesatamia. Penttilä ei usko, että nykyiset suunnitelmat olisi järkevää toteuttaa ilman telakan aluetta osana niitä.
Toisaalta hän ei myöskään usko, että telakka tarvitsisi nykyistä enemmän tilaa.

Telakka on ollut paikallaan vuodesta 1864. Tähän saakka se ei ole ollut mikään ongelma asumiselle. Hernesaaren suunnittelussa, kuten havainnekuvasta näkee, se on paikallaan ja uusi asuinalue toisella rannalla.

Hernesaaren uuden kaavaillun asuinalueen ja telakan välissä on

• pääkatu jota kulkee ratikka, 
• uusi vuosituhannen vaihteessa rakennettu Eiranrannan asuinalue, ja
• asuinkortteli joka silmämääräisesti on rakennettu 30-luvulla.

Lisäksi telakan viereen tulee Telakkarannan uusi asuinalue.

On hyvä että kaupungissa on teollisuutta, ja sen säilymistä ei edistä että se asetetaan vastakkain asuntojen kanssa. Ne todistettavasti viihtyvät vallan hyvin rinnan Hernesaaressa.

Mitään liikenteellistäkään ongelmaa on vaikea keksiä, telakalla on kuitenkin käynyt aikanaan töissä kymmenkertainen määrä ihmisiä nykyiseen tai tulevaan määrään nähden. Tästa on muistona raitiolinja 1 työläiskaupunginosista telakalle, jolla onkin nykyään valitettavan vähän matkustajia.

Kaupunginhallitus palautti asemakaavan uudelleen valmistettavaksi evästeellä että tolkuttoman hintainen helikopterikenttä poistetaan. Kenttä olisi tehnyt rakentamisesta kaupungille kovin kallista, eli epätodennäköistä nykyisinä tiukkoina aikoina. Telakan epäselvä tulevaisuus lienee myös haitannut suunnittelua, kun ei ollut selvää mikä osa Hernesaarta tarkalleen on käytössä.

Nyt nämä ongelmat on ratkottu. On päätetty että telakkaa jää, kopterikenttää ei tule, ja Hernesaaren rakentaminen etenee tältä pohjalta. Tästä on hyvä jatkaa