maanantai 7. syyskuuta 2015

Mannerheimintie 102 varastoksi eikä asunnoiksi

Jos rakennuksia julistetaan asuinkelvottamaksi, tästä pitäisi olla joku perusteltu päätös.
Mannerheimintie 102, kuva Google Street View

Finnairin vanhalle pääkonttorille osoitteessa Mannerheimintie 102 haetaan muutoslupaa itsepalveluvarastoksi, se talo Mannerheimintiellä Taka-Töölössä jossa on 24h Alepa. Roina on kaupunkilaisen riesa, ja varastotila toki sinänsä tarpeellisia ja tervetulleita.

Mutta se ihmetyttää, että eikö tuolla sijainnilla olisi järkevämpää muuttaa vanha konttori asuntoiksi? Kaupunkisuunnittelulautakunnan listalla lukee:
Rakennus on ollut pitkään vajaakäytöllä ja siihen on eri toimijoiden kautta yritetty löytää toimivaa käyttötarkoitusta. Mannerheimintien aiheuttama melu- ja hiukkaspäästöt ovat poissulkeneet asumisen pääkäyttötarkoituksena. 
Hullunkurista tässä on se että koko naapurusto on asuintaloja, vaikkapa viereinen Mannerheimintie 104. Tästä poissulkevuudesta ei löydy mitään päätöstä, ja on ylipäänsä epäselvää että kuka tällaisen arvion on tehnyt.

Mitään sitovaa määräystä joka kieltäisi muuttamasta kyseistä rakennusta asunnoiksi ei ole. HSY pari vuotta takaperin vielä muutti ohjeistustaan suojaetäisyyksistä niin että urbaaneilla alueilla esteitä on poistettu, melkoinen poliittinen vääntö joka käytiin juuri siksi että KSV valitti että kyllähän he kaavoittaisivat asuntoja, mutta kun normit.

On toki mahdollista että kyseisen talon kohdalla kiinteistön omistajalla varasto on parempi vaihtoehto johtuen esimerkiksi asuinrakentamisen kustannuksista kyseisessä kohteessa, eikä siinä mitään. Se mikä tässä huolestuttaa on että kuinka monelle muulle muutosluvan hakijalle on kerrottu ettei asunnot nyt vaan käy, ilman että tästä koskaan päätetään lautakunnassa?

10 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

Asunnoksi muuttaminen vaatii aika paljon talolta. Käytännössä ilmastointi ja viemäröinti menee kokonaan uusiksi. Tästä on ollu jonkunverran juttuja viimmeaikoina, vanhoja toimistotiloja ei vaan kannata muuttaa asunnoiksi, asunnon hinta karkaisi käsistä.

Martin Lehtonen kirjoitti...

Jossain on vika, kun ei pääkaupungin pääkadulla olevaa taloa kannata muuttaa asunnoiksi? Pitäisikö rakennusmääräyksiä höllentää, byrokratia ja korkeat rakennuskustannukset tekevät kannattamattomaksi.

Anonyymi kirjoitti...

1. Silloin kun nuo Manskun muut asuintalot on rakennettu, kadulla ei kulkenut kymmeniä tuhansia moottoriajoneuvoja vuorokaudessa. Se on eri asia, että sovellettaisiin nykystandardeja olemassa olevaan kuin että niitä sovelletaan suunnitteilla olevaan.

Jos ei rajoiteta autoilua, niin uusia asuintaloja saadaan odottaa pääkaduille se aika, kun nastarenkaita ei enää saa käyttää ja autot kulkevat sähköllä. Sittenkin vielä pienhiukkasia saattaa leijua ilmassa sellaisia määriä, ettei asuinrakentaminen ole järkevää.

Itse suhtaudun hyvin suurella varauksella holhoukseen ja kyösteilyyn, mutta tuoreet tutkimukset osoittavat, että pienhiukkaset tappavat ja sairastuttavat länsimaissa paljon enemmän kuin on arvattu. Oikea ratkaisu ei tietenkään ole asuttaa ihmisiä ympäri metsiä ja peltoja, vaan vaikuttaa pienhiukkasten syntyyn.

Kaupunkia voi rakentaa vaaralliseksi tai vaarattomaksi. Tahdosta kiinni. Nyt on rakennettu vaaralliseksi, nurmijärveläiset tappavat stadilaiset autoillaan!

2. Toimistotalojen muuttamista asuinkäyttöön ei käytännössä rajoita muu kuin runkosyvyys. Talotekniikka menee käytännössä aina uusiksi, joten se, että pitää vetää putket ja ilmastointi, ei itsessään tee jostain hankkeesta kannattamatonta tai kannattavaa. Tuo Finskin konttori olisi sijaintinsa vuoksi aivan varmasti kannattavaa muuttaa asunnoiksi, olisi, vaikka pitäisi purkaa ja rakentaa uudestaan samannäköiseksi. Jossain kehän varsilla tai Pitskussa voi olla jokunen toimitalo, joten ei kannata asunnoiksi muuttaa. Ovat halvalla rakennettuja, mahdollisesti vaikeasti muunnettavissa asuinkäyttöön, joten saatavilla neliöhinnoilla on järkevämpää rakentaa uutta.

Anonyymi kirjoitti...

Ilmeisesti hankalaa on vanhan rakennuksen muuttaminen asuinkäyttöön. Hassua nimittäin on se, että rakennusta vastapäätä rakennettiin uudisrakennus. Eikä siitä todellakaan ole kauaa, ehkä puolitoista vuosikymmentä.

Voisiko talon purkaa ja tilalle rakentaa uuden. Manskulta on ennenkin purettu.

Jani Nokkanen kirjoitti...

Muutamia huomioita kyseiseen kirjoitukseen kun tämä blogikirjoitus nostettiin Hesarin uutisiin:

- Pääkaupunkiseudulla viranomainen on estänyt jo aiemmin esim pääväylien varrella asuntojen uudistuotantoa vetoamalla meluongelmiin ja hiukkaspäästöihin. Mielenkiintoista tästä tekee se että esimerkiksi Espoossa yksittäisillä viranomaisilla on tämän osalta erittäin tiukka linja. Esimerkiksi Turunväylän varteen olisi mahdollista tuoda reilusti lisää asuntoja mikäli yksittäinen viranomainen ei alueiden kaavoitusta näistä syistä vastustaisi. Kyseisessä Mannerheimintien kiinteistössä tilanne on myös varsin nurinkurinen kun naapuritaloissa todellakin on asumista ja esimerkiksi kansainvälisesti katsottunahan näillä kulmilla melu ja hiukkaspäästöt ovat hyvin maltilliset.

- Yhteiskunnallisesti voi kuitenkin kysyä, onko järkeä tunkea asunnot meluisan ja hiukkaspitoisen pääväylän varrelle? Eikö fiksumpaa olisi että nämä hyvien kulkuyhteyksien varrella olevat tilat osoitetaan lähtökohtaisesti palveluille ja toimitiloille? Tilaa ja tonttiahan Helsingissä on asunnoille vaikka kuinka, mutta asuntopulassa on viimekädessä kyse poliittisen tahdon puutteesta korkeimpien poliittisten päättäjien ja virkamiesten osalta (vilkaisu Helsingin sateliittikuvaan kertonee että paikallinen tonttipula on hieman erilainen kuin maailman metropoleissa). Kyseisessä kiinteistössähän toimii jo ruokakauppa - toimistokohde se ei todellakaan ole liikenneyhteyksistä johtuen (mikäli se olisi houkutteleva toimistokohde, ei rakennus olisi ollut puolityhjä vuositolkulla). Kaiken järjenmukaan kaupungin pitäisi olla erittäin kiinnostunut siitä että M102 tapaisia kroonisesta vajaakäytöstä kärsiviä toimistoja konvertoidaan joko liike/palvelutiloiksi mikäli vain järkevää toimintaa löytyy. Jos ja kun kaikkiin pääkaupunkiseudun ongelmatoimistoihin ei löydy ratkaisua, tulisi näissä kohteissa joustaa melu ja hiukkasrajoissa jotta muuten käyttökelpoiset kiinteistöt eivät seiso tyhjän panttina.

- Mitä tulee kohteen käyttöön säilytyskeskuksena(=self storage). Suomessa palvelu on vielä erittäin uutta ja valitettavasti esimerkiksi viranomaiset eivät ole sisäistäneet että kyse on lähialueen asukkaita palvelevasta toiminnasta. Pienvarastoja käytetään paljolti kodin jatkeena ja asiakkaat ovat pääosin lähialueen asukkaita. Mikäli esimerkiksi kyseiseen kiinteistöön tehtäisiin asuntoja, olisi niiden myyntihinta +-7000 eur/m2. Aiheellisesti voi kysyä, onko asunnon ostajan järkeä maksaa 7000eur kiinteistä varastoneliöistä oman asunnon sisällä (tai epäsuorasti kun taloyhtiö käyttää asunnoiksi kelpaavaa ullakkotilaa varastona), vai onko järkevämpää vuokrata joustavasti varastotilaa lähellä sijaitsevasta säilytyskeskuksesta silloin kun tilaa tarvitsee ja sen verran kuin tilaa tarvitsee. Esimerkiksi kyseiseen kiinteistöön tulisi säilytystiloja jotka palvelisivat kerrallaan yli 800 alueen asukasta ja pienyrittäjää. Maailmalla on jo tajuttu että tämäntyyppinen palvelu on oleellinen osa kaupunkirakennetta ja säilytyskeskukset sijaitsevat nimenomaan hyvien liikenneyhteyksien varrella lähellä asukkaita. Helsingissä valitettavasti erityisesti kaupunkisuunnitteluvirastossa tätä palvelua haluttaisiin kuitenkin työntää teollisuusalueiden perälle varastohalleihin (kuluttaja ei todellakaan halua käyttää tuollaisia alueita päivittäiseen säilyttämiseen mikäli palvelua tarjolla naapurustossa). Lähes huvittavaa on että toisaalla huudetaan tiiviin kaupunkirakentamisen puolesta ja kun sitten tarjolla on tämäntyyppinen ratkaisu joka aidosti tarjoaa mahdollisuuden kaupunkirakenteen tiivistämiseen (=asukkaiden säilytystilojen keskitetty tehokäyttö) niin ratkaisua ei saada läpi yksittäisen virkamiehen mielipiteestä ja vastustuksesta johtuen.

Jani Nokkanen
Partneri
Nordic Real Estate Parters ("NREP")
(Pelican Self Storage on NREPin hallinnoima Suomen suurin säilytyskeskus operaattori)

Anonyymi kirjoitti...

Mutta on tässä varastohankkeessa myös yhteiskunnallinenkin aspekti, joka jakaa hyvää naapurustoon. Taloyhtiöille avautuu lähivaraston myötä aito mahdollisuus myydä omat ullakkonsa asunnoiksi ja rahoittaa siten talon tulevia remontteja sen sijaa, että otetaan pankista iso laina kuukausittain lyhennettäväksi. Uusi varastohan nimenomaan tarjoaa tämän mahdollisuuden alueen taloyhtiöille, mikä on nykytilanteessa ollut suuri haaste. Näin asuntoja voidaan saada alueelle mahdollisesti jopa enemmän ja samalla naapuruston asukkaat hyötyvät omien taloyhtiöidensä arvonnoususta.

Teemu kirjoitti...

Toka anonyymi: "Itse suhtaudun hyvin suurella varauksella holhoukseen ja kyösteilyyn, mutta tuoreet tutkimukset osoittavat, että pienhiukkaset tappavat ja sairastuttavat länsimaissa paljon enemmän kuin on arvattu. Oikea ratkaisu ei tietenkään ole asuttaa ihmisiä ympäri metsiä ja peltoja, vaan vaikuttaa pienhiukkasten syntyyn."

Mä en nyt tällä erää lähde siihen kuinka vaarallisia ne hiukkaspäästöt ovat, mutta mikäpä siinä. Olennaista tässä aihepiirissä on se että kaikista mahdollisista tavoista ratkoaa ongelma asuinrakennuskiellot on kaikista huonoin. Se maksaa aivan hulvattomasti ihan jo rahallisesti esimerkiksi menetettynä tonttimaana. Sitten siitä seuraa kaupunkirakenteen hajaantumista, josta taas seuraa lisää sitä saasteita tuottavaa autoilua, vähemmän lihasvoimin liikkumista, jne. ja tälläkin on hyvin merkittäviä terveysvaikutuksia.

Eli ei näitä suojelukaavoja joka tapauksessa, se mitä hiukkaspäästöille voidaan ja halutaan tehdä on eri asia.

Teemu kirjoitti...

Nokkanen, muuten joo mutta kun sitä toimitilaa on sen miljoonaa kerrosneliötä tyhjänä, kaavoissa pari-kolme lisää, koska tehostunut tilankäyttö ja taantumallakin on oma vaikutuksensa.

Noi itsepalveluvarastot on hyvä palvelu, eivät tosin kyllä mitenkään halpoja nekään, ja noiden tilantarpeeseen kieltämättä pitäisi kiinnittää huomiota. Minusta vaan tuollaiset tilat kannattaisi lähtökohtaisesti laittaa maan alle.

Anonyymi kirjoitti...

Teemu: "Eli ei näitä suojelukaavoja joka tapauksessa, se mitä hiukkaspäästöille voidaan ja halutaan tehdä on eri asia."

Eri asioita nuo ovat korkeintaan jostain akateemisesta norsunluutornista tarkasteltuna. Käytännössä molemmat kuuluvat kaupunkisuunnitteluun ja sen suuriin linjoihin. Itse näen positiivisena asiana sen, että ympäristökeskus pitää asiaa esillä, koska tietoisuus lisääntyy ja samoin todennäköisyys sille, että asialle tapahtuu jotain..

Autoilu on Suomessa äärimmäisen herkkä aihe poliittisesti. Asiasta hyvä esimerkki on, että apulaiskaupunginjohtajaksi päätynyt kettutyttö joutuu hyssyttelemään ympäristökeskuksen näkökulmaa, jonka mukaan pääkadut ovat asuinkelvottomia ja toteaa, että niin radikaaleihin liikkeisiin, kuin autoilun rajoittaminen, ei lähdetä.

Raha on tässäkin asiassa paras konsultti. Tutkimus pienhiukkasten terveysvaikutuksista on vasta aluillaan, mutta jos tulokset ovat jatkossa samansuuntaisia kuin tähän asti, voidaan erinäisissä hankeselvityksissä autoilulle sälyttää taas lisää kustannuksia. Turha kuvitella, että kokoomuksessa tai muissakaan vähäjärkisten puolueissa ymmärrettäisiin asiaa muutoin kuin rahaksi laskettuna. Eihän siellä ole herätty parkkipaikkanormin älyttömyyteenkään ennen kuin rakennusliikkeet ovat ottaneet puheeksi rakennuskustannukset ja automaattiautohype aiheuttaa pelkotiloja, että kaupunki on parissa vuosikymmenessä täynnä kellaritilaa, jolle pitäisi keksiä uusiokäyttöä.

Suomi on amerikkaa ihannoiva insinöörivetoinen sosialistimaa, jonka vuoksi on ihan luonnollista, että kaupunkisuunnittelun mannereurooppalaiset trendit tulevat tänne jälkijunassa. Ja siinä kun Euroopassa voidaan kaupunkia suunnitella mieltymysten mukaan, niin Suomessa yleensä tarvitaan kovia lukuja ennen kuin asiat muuttuvat. Joukkoliikenteen ihanuutta ja muuta unelmahöttöä myymällä ei tapahdu mitään. Mutta kun joku laskee, että Manskua pitkin kulkeva auto aiheuttaa niin ja niin monta senttiä terveydenhuollon menoja ja jonkun minuutin menetettyä työaikaa per kilometri, niin jo alkaa tapahtua. Koska ei meillä sentään mihinkään typeryyteen ole varaa, köyhällä pohjoisella kansalla.

Anonyymi kirjoitti...

Niuhottamiseen ja tyhmyyteen ei saa sortua: talo on keskeisellä paikalla palvelujen ympäröimänä, keskuspuisto ja meri parin sadan metrin päässä ja hienojen liikenneyhteyksien vierellä. Ankeat lähiöt ovat masentavia keskellä ei mitään, kaukana työpaikoista. Autoilla töihin keskustaan saastuttaisi lisää. Nykyiset tiiviit ikkunat sulkevat melun tehokkaasti. Ilmanvaihtoon on kehitteillä innovaatioita. Vastaavissa taloissa asuu Helsingin iäkkäimpiä senioreja, jotka näyttävät voivan hyvin, kuten vanhempani tuttavistaan todistavat.

Koko hanke on törsäystä, jos mikä. Miten kaupungilla on varaa tällaiseen? Pienistä asunnoista työ- ja opiskelupaikan lähistöllä on pulaa. Yliopiston ja Meilahden väki etsii sellaisia, samoin lähiöistä mm. vanhemmat henkilöt, joiden lapset asuvat keskustassa. Kansantaloudellisesti säästöä syntyisi, kun vanhempien hoito järjestyisi eikä sosiaalista sektoria tarvitsisi kuormittaa. Lapsiperheetkin saisivat turvaa isovanhemmista. Töölöhän on pitkään ollut vanhemman väestön asuttamaa.

Luopukaa pykäläviidakosta ja käyttäkää tervettä järkeä - tätähän hallituskin peräänkuuluttaa. Korjaushanke pystyyn heti, näin kaupunki saisi kaivattuja verotuloja. Osakkeiden hinnat ovat yli 5000 e/m. Tällä hetkellä on melkein joka neljännessä talossa on suuria putki- ja julkisivuremppoja, ei tämä sen kummempi urakka ole. Onkohan niin, että virkamiehet ovat saamattomia ja leipääntyneitä? Vaihto nuorempiin vauhdittaisi mielekkäitä hankkeita. Omituinen suunnitelmanne kaipaa tarkistusta! Kohta kaupungissa ei kai saisi asua ihmisiä lainkaan, vaikka pahimmatkaan liikenneruuhkamme eivät ole kuin murto-osa esim. Pariisin, Lontoon tai Rooman, puhumattakaan New Yorkin liikenteestä. Sähköautojen yleistyessä saasteet vähenevät.