torstai 17. syyskuuta 2015

Asukkaita vai yrityksiä Herttoniemen teollisuusalueelle? Tietenkin kumpiakin.

Helsingin maankäytön isoimpia yksittäisiä päätöksiä on mitä tai ei mitään tehdään Herttoniemen yritysalueelle. Luontevasti asiasta on poliitisesti täysin vastakkaisia näkemyksiä: toiset haluavat lisää kaupunkia ja asuntoja 20 000 ihmisille, toiset tilaa yrityksille ja säilyttää 5 000 työpaikkaa. Nämä eivät vaan ole toisensa pois sulkevia tavoitteita.


Vaihtoehtoina meikkaus tai rakentaminen



Yllä on kaksi kuvaa siitä millainen Linnanrakentajantien ja Laivalahdenkadun risteys voisi olla jatkossa. Ylempi on osa virallista Herttoniemen Design-katusuunnitelmaa, jolla on tarkoitus elävöittää yritysaluetta, ilman että mikään rakennuksissa tai toiminnassa olennaisesti muuttuu. Se on kaikessa surkuhupaisuudessaan hyvää tarkoittava ja rehellinen esitys siitä mikä noilla reunaehdoilla on mahdollista.

Toinen kuva on Urban Helsinki-ryhmän esimerkkikortteli. Heidän Pro Helsinki 2.0 ehdotuksessaan alueelle on kaavoitettu kodit noin 16 000 asukkaalle käyttämällä tonttimaa tehokkaasti hyväksi.

Herttoniemi Pro Helsinki 2.0 suunnitelmassa.
Vihreä viiva on ratikka ja oranssi katkoviiva metro.
Korttelirakentaminen tuskin kaatuisi ainakaan arkkitehtien, tontinomistajien tai asukasyhdistyksen vastustukseen. Saman henkinen Kaupunkisuunnitteluviraston suunnitelma Puusepänkadun korttelista sai poikkeuksellisesti lähes yksinomaan kiittävää palautetta mm. Herttoniemi-seuralta. Se palautettiin valmisteluun, koska myös viereisen tontin omistaja halusi tontilleen vastaavia taloja.

Mainiossa yhteisssuunnitelutyössä Läpikulkualueista kiehtovaksi kaupungiksi - Herttoniemen ja Roihupellon tulevaisuus on sama perusidea (esimerkkikuva korttelista yllä suurenee napsauttamalla). Lisää korttelikaupunkia, mikä tässä on ongelma?

Huoli työpaikoista

Vastaan sanotaan että mihin sitten mahtuu alueen 5 000 työpaikkaa? Nimenomaan Itä-Helsingissä on hyvin vähän työpaikkoja muutenkin. Esimerkiksi menestyvällä Planmecalla on kokonainen kortteli Asentajankadulla.  Lisäksi pitäisi pitää huolta yritysten mahdollisuudesta laajentaa toimitilojaan.

Huoli on ymmärrettävä ja siihen tulee jotenkin vastata. Raadollisemmin kyse on myös siitä, että asuinkäytön mahdollistaminen saattaa nostaa maan arvoa ja siten tilakustannuksia muulle toiminnalle alueella.

Maankäytön vapaus tuottaa yleensä parempia tuloksia kuin virkatyönä tehty suunniteltu. Jos kannattaa purkaa teollisuushalli ja rakentaa tilalle asuntoja yrityksen todennäköisesti tuleekin sijaita jossain muualla.. Mutta tässä tapauksessa valintatilanne on kuitenkin keinotekoinen.

Tiiviiseen kaupunkiin mahtuu

Ristiriita toimitilojen ja asumisen välillä on numeroiden valossa ihan vaan suunnittelukysymys eikä linjavalinta. Herttoniemen teollisuusalueella on nyt noin puoli miljoonaa kerrosneliömetriä toimitilaa. Pro Helsinki 2.0 suunnitelmassa kerrosneliöitä on 1,6 miljoonaa, eli yli kolme kertaa nykyisen varran. Ja tämä vain keskimäärin viisikerroksisilla taloilla: Rakennusalaa olisi noin 320 000 neliötä josta viidellä kerroksella tulee 1 600 000 kerrosneliötä, ja Urban Helsingin tyyppien mukaan he laskivat alakanttiin, koska ei muuten kukaan uskoisi kuinka paljon sinne mahtuu. Alueen manhattanilainen ruutukaavaan sopisi kyllä huomattavasti korkeampakin rakentamisen.

Eli esimerkiksi 500 000 kerrosneliötä 5 000 työpaikalle, ja 1 500 000 kerrosneliötä 30 000 asukkaalle on täysin mahdollista. Ongelma ei (tässäkään) teollisuusalueessa ole tietenkään se että siellä on yritystoimintaa, vaan se että maankäyttö on suhteessa sijaintiin hyvin tehotonta.

Poliittisesti tarvitsee vain päättää että kaavoitetaan tiivisti sekä osuus rakennusalasta joka varataan toimitiloille, lopun voi jättää tehtäväksi osaaville suunnittelijoille. Joka tapauksessa katutasossa olisi hyvä olla toimi- tai liiketilaa, ja jos tämä vaihtoehto ei jollekin toiminnolle käy sille voi olla esimerkiksi oma talonsa umpikorttelissa. Sellaisilla yrityksillä jotka tarvitsevat kokonaan oman tontin voidaan sellainen varata, esimerkiksi Planmeca täyttää korttelinsa ihan hyvin.
Ote Finnoon asemakaavasta Espoossa (!)
Toimitilat punaisella, asunnot keltaisella, samassa korttelissa.

Mutta entä se hintojen nousu? Hinnat määräytyvät markkinoille kysynnän ja tarjonnan mukaan. Jos kaava määrää rakentamaan asuntojen ohella toimitilaa, niin tarjonta ei voi laskea. Jos taas kysyntä kasvaa, niin tämähän on hyvä asia, se tarkoittaa sitä että yhä useampi yritys haluaisi sijoittua alueelle. Tämä on todennäköinen vaihtoehto, koska kymmenet tuhannet asukkaat parantaisivat alueen palveluita ja liikenneyhteyksiä, ja ovat yritysten palveluiden asiakkaita.

4 kommenttia:

Yu kirjoitti...

Kannatan esitetyn kaltaista sekoittamista, mutta en mikrotasolla (samassa korttelissa sekä teollisuutta että asuntoja), kuten esimerkiksi tuossa Finnoon visiossa. Asuin- ja teollisuuskorttelit on aika hankala sijoittaa samaan muottiin, kun teollisuuskorttelissa suuri sisäpiha on lähinnä haitta, mutta asuinkorttelissa sellainen tarvitaan. Asuin- ja teollisuuskorttelit voisivat kuitenkin sijaita vieretysten, jolloin alueen toiminnot ovat suuremmassa kuvassa sekoittuneitta.

Teemu kirjoitti...

Niin no, ihan varsinainen teräksen takominen ehkä tarvitsee oman korttelin, mutta sitä on tuollakin hyvin vähän. Etupäässä on kyse ihan toimisto-, liike- ja varastatiloista.

Jouni Martikainen kirjoitti...

Pitäisikö siis toimitilojen osalta tehdä ns. autopaikat, ja rahoittaa asunnoilla halvemman toimitilan rakentaminen? Toimitilasta noin yleensä ottaen ei Helsingissä ole puutetta, eikä myöskään kivijalkaliiketilasta. Läpilinjan kivijalkaliiketiloja tuskin revittäisiin käsistä edes pelkillä rakentamiskustannuksilla, vaikka taloissa neljä asuinkerroista potentiaalista asiakaskuntaa olisikin.

Artikkelin aloituskuvasta näkyy mainiosti meikkauskonseptin yritysrepertuaari. Yli puolet taitaa olla suoraan autoiluliiketoimintaa, jolle ei ainakaan perinteisesti ole ollut tavanomaista sijoittua laamittaisesti suurella tehokkuudella rakennettuun kaupunkiin. Itse kyllä olenkin sitä mieltä, että Vantaa on hyvä paikka auto-orientoituneelle liiketoiminnalle.

Anonyymi kirjoitti...

Sikäli kun arvon bloggaaja ei ole käynyt Herttonääsin teollisuusalueella, niin kerrottakoon, että pääosa alueen yritystoiminnasta tapahtuu ns. peltihalleissa. Sellaisissa, joita rakentaa tonnilla neliön.

Nyt jos tuonne yritetään jotain korttelikaupunkia ja toimitiloja niihin, niin hinnaksi tulee kolminkertainen summa tai enemmän. Siinä on sitten Kukkosen konepajalla ja Asikaisen autokorjaamolla ihmettelemistä, kun pitäisi maksaa moninkertainen vuokra entisillä tuloilla.

Tämä ei sinänsä tarkoita, etteikö aluetta pitäisi kaavoittaa muuksi kuin peltihalleiksi. Siinä kulkee metrorata vieressä. Maa kannattaa kaavoittaa mahdollisimman tehokkaasti. Se on yhteiskunnan ja helsinkiläisten etu. Vähän vaan epäilen, ettei kannata kaavoittaa toimitilaa. Kallista toimitilaa on muutenkin pk-seutu tukossa. Itä-Helsingissä sille on vielä vähemmän käyttöä kuin esimerkiksi Vallilassa.

En olisi niinkään huolissani alueen nykyisistä työpaikoista. Kyllä peltihalleille tilaa löytyy ja niitä on halpa pystyttää. Oleellista on toimia suunnitelmallisesti ja tarpeeksi pitkällä tähtäimellä. Päätöksen alueen tulevaisuudesta voi tehdä nyt, mutta yrityksille pitää antaa aikaa etsiä korvaavat tilat. Joku kymmenen vuotta on ihan kohtuullinen aika odottaa puskutraktoria.