Helsinkiläisten asuntojen vuokrista on puolet säätelylisää

Vuokrataso Helsingissä ylittää uudistuotannon kustannukset noin 50%, koska kaupunki ei tuota tontteja eikä asuntoja tarpeeksi.

Helsingin Sanomat raportoi:

Jos on päässyt joskus vuokralle Helsingin kaupungin Ara-asuntoon keskustan tuntumaan, on voittanut toistuvan, pienen lottovoiton.

Parhaimmillaan voitto on noin kymmenen euroa neliöltä 20–40 neliön asunnon kuukausivuokrasta. Summan jakaa yhteiskunta eli valtio ja Helsingin kaupunki.

Outoa tässä on se, että tuo tuki ei kuitenkaan näy missään budjetissa. Kaupungin vuokra-asuntoja tarjoavalla Hekalla, on semmoinen pieni pulma että toiminta oli 1,5 miljoonaa euroa voitollista, ja voitoista haluaa valtio periä veroa. Julkista vuokratuotantoa rahoittava Ara taasen teki rahoitusylijäämää 276,4 miljoonaa euroa. Julkisrahoitteiset vuokra-asunnot ovat omakustanteisia, eli eivät siis maksa veronmaksajille suoranaisesti yhtään mitään, päinvastoin.

Jutun aiheena olevassa Valtion taloudellinen tutkimuskeskuksen tutkimuksessa tuki on määritelty markkinavuokran ja Ara-vuokran erotukseksi:

Tärkein tutkimuskysymyksemme on se, kuinka paljon ARAasunnossa
asuvat hyötyvät taloudellisesti siitä, että he asuvat ARA-asunnossa
verrattuna siihen, että olisivat vuokranneet samanlaisen vapaarahoitteisen asunnon.
Toisin sanoen olemme kiinnostuneita siitä, kuinka suuren tuen ARAasukkaat
yhteiskunnalta saavat. Jos ARA-asunnon neliövuokra olisi vaikkapa
kaksi euroa pienempi kuin täysin samanlaisen vapaarahoitteisen vuokra-asunnon,
50 neliön kokoisessa asunnon asukas saisi 100 euron tuen kuukausittain.

 Tämä on täysin järkevä lähestymistapa olettaen että markkinahinta on oikea, mutta kun se ei ole. Helsingin vuokramarkkinoita vääristää tarjonnan vähäisyys, joka johtuu tonttitarjonnan vähäisyydestä, joka taas johtuu siitä että kaupunki ei kaavoita ja tuota kysyntää vastaavaa määrää tontteja. Eli siis asuntojen määrää efektiivisesti säädellään alaspäin, joka nostaa hintoja. Koska Ara-asuntojen vuokraaminen ei tuota tappiota, niin kilpailuilla markkinoilla hinta olisi pikemmin Ara-vuokra kuin nykyinen markkinahinta. Markkinat reagoivat niukkuuteen nostamalla hintoja.

Erotus on todella suuri (HS):

Helsingin vuokra-asuntoyhtiön Hekan vuokralaiset saavat tukea keskimäärin kuusi euroa neliömetriltä kuukaudessa. He maksavat vuokraa keskimäärin 10,7 euroa neliöltä.

Siis esimerkiksi 50 neliön kaksio on kaupungilta vuokrattuna 535 €/kk ja markkinahintaisena 835€/kk, eli yli 50% kalliimpi!

Sen sijaan yhteiskunnan tuki jää selvästi pienemmäksi eli noin yhteen euroon neliöltä yleishyödyllisten, valtakunnallisten asuntorakennuttajien kuten VVO:n, Saton sekä Avaran omistamissa asunnoissa.

Euron neliöltä liene aika lähellä sitä ainoata todellista tukea joka Aralle Helsingissä myönnetään, muuten ironisesti yleishyödyllisiksi nimetyt toimijat käytännössä perivät markkinavuokria, ja pumppaavat rahat ulos esimerkiksi absurdin 8% tuottotavoitteen kautta. Kyse on nyt kuitenkin lähes riskittömästä investoinnista.

Tonttivuokra-alennuksena 1€/m2/kk  vastaisi noin 400€/m2 eroa laskennallisessa tontin hinnassa, josta kaupungin perimä vuokra lasketaan. Tuki harvemmin on aivan noin suuri. Helsingin kaupungille maksaa, osin johtuen megalomaanisista liikennejärjestelyistä, noin 700€/kerrosneliö uuden alueen saattaminen rakennuskelpoiseksi, joka on noin 800€/asuinneliö. Tämä pitäisi kattaa tonttien myynti- ja vuokratuloilla, muuten rakentaminen hidastuu, mikä nostaa asuntojen hintoja.

Mitä sitten pitäisi tehdä?

1.  Ns. yleishyödylliset rakennuttajat rahastakoon jossain muualla kuin Helsingissä, kaupungin tulee rakentaa julkisrahoitteiset asunnot ihan itse. Niitä voi ja tulee rakentaa niin paljon kuin niille on halukkaita ottajia, kun ei se kaupungille mitään maksa.
2. Tarvitaan paljon, todella paljon lisää tontteja ja ne tulee kaavoittaa tehokkaasti. 5 000 asuntoa vuodessa kantakaupungin tehokkuudella (alueteho 1,0) vaatii noin 40 hehtaaria maata, lähiön tehokkuudella (0,3) 130 hehtaaria. Jälkimmäinen ei ole käytännössä mahdollista, tehdään siis kaupunkia.
3. Tontit tulee vuokrata markkinahinnalla. Näin voidaan rahoittaa nopeampi aluerakentaminen, eli saadaan lisää tontteja. Vaikutus Ara-vuokriin on verrattaen pieni.