Vajoava Falkulla ja suhteellisuudentaju

Helsingin Rautatieasema seisoo paaluilla täyttömaalla. Kuva: Wikipedia.

On kaksi nyrkkisääntöä, joita noudattamalla keskustelu rakentamisesta Helsingissä on heti paljon tolkullisempaa:

Ensimmäinen on se että edes yrittää soveltaa jonkinlaista johdonmukaisuutta kriitikin suhteen. Jos on sitä mieltä että rakentaminen jonnekin on väärin, niin kysyy ihan itseltään että jos tämä kriteeri hyväksytään säännöksi ettei jotain rakenneta, niin mihin ylipäänsä voi rakentaa? Kun näin ei tehdä, päädytään esimerkiksi sellaiseen diplomaattiseen synteesiin, että Helsinki tulee rakentaa paljon lisää asuntoja, mutta niitä ei tule rakentaa rakennettuun kulttuuriympäristöön eikä viheralueille, jotka yhteensä kattavat noin 100% kaupungin pinta-alasta.

Toinen nyrkkisääntö on että rahasta ei puhuta adjektiiveilla. Usein tarkkoja lukuja ei ole saatavilla, mutta silloinkin voidaan edes arvioida suuruusluokka. Esimerkiksi se paljonko kaupunginosan rakentaminen Helsingin kaupungille maksaa on tapauskohtaista ja riippuu olosuhteista, mutta  yksikkö on satoja euroja kerrosneliömetriltä, ja virallinen arvio toteumasta on noin 700€/kem2. Kun on edes jotain lukuja joita pyöritellä, voimme sitten järkevästi keskustella esimerkiksi siitä minne kannattaa rakentaa taloudellisessa mielessä ja minne ei.

Rakennuskelvotonta verrattuna mihin?

Nämä tulivat mieleen mieleen kun luki Helsingin Sanomien artikkelia Maa vajoaa kerrostaloalueella Malmilla, viereen suunnitellaan asuntoja tuhansille – "Malmin kentälle ei halpoja asuntoja rakenneta koskaan.” Falkulla Tapanilan aseman vieressä on siis rakennettu savimaalle ja jutussa annetaan ymmärtää että Malmin kenttä on samoista syistä suorastaaan rakennuskelvoton:

Maa vajoaa kerrostaloalueella Fallkullan kiilassa Helsingin Malmilla. Kerrostaloalue rakennettiin vuosina 2003–2006 Malmin lentoaseman naapuriin sen luoteisnurkkaan, kivenheiton päähän Tapanilan asemasta. Pitkin matkaa alueella on ollut ongelmia maan vajoamisen takia.

No, ensimmäinen sääntö, verrataanpa muihin alueisiin: Koko Helsingin ydinkeskusta on pitkälti suolla tai täyttömaalla. Esimerkiksi perimätieto kertoo että kaupunki lahjoitti aikoinaan Aleksanterikatu 2 tontin sikopaimenelle laitumeksi, koska ei semmoiselle hetteikölle voi kuitenkaan mitään rakentaa (lähde tälle muuten otettaisiin kiitollisena vastaan). Kalasatama, Jätkäsaari ja Hernesaari ovat täyttömaata, ja täyttö tässä yhteydessä tarkoitti että ne olivat aikansa kaatopaikkoja. Maata jouduttiin niiden rakentamisen yhteydessä paaluttamaan, vaihtamaan ja joskus jopa jättämään rakentamatta: Jätkäsaaren keskellä on puisto siinä missä se on tästäkin syystä. Keski-Pasila on syvää suota, Pohjois-Pasila vanha kaatopaikka ja järvi. Koko Malmin alue laajemmin ylipäänsä on vetistä savea, jonka takia esimerkiksi junarataa ei ole kaivettu tunneliin Malmilla. Edes tukeva kalliopohja ei ole yksiselitteisesti hyvä asia, koska putket, kadut ja perustukset joudutaan sitten räjäyttämään kovaan kallioon.

Yleisesti voidaaan sanoa, että hyvät ja helpot rakennuspaikat Helsingissä on rakennettu jo ennen sotia. Tulevan rakentamisen mahdollisuuksien kannalta olennaisia poikkeuksia sääntöön ovat useat moottoriteiden varret, tiet ovat usein siinä missä ovat koska ne on aikoinaan tehty hyvälle maapohjalla, ja Vartiosaari. Kauempaa voi löytää vielä verrattaen helppoakin maata, mutta esimerkiksi Östersundomissa ongelma on se että kaukana tonteista saa niin vähän rahaa että se on silti raskaasti tappiollista kaupungille.

Kuinka kallista on kallis?

 Jutussa haastateltu Att:n rakennusjohtaja Mykkänen summaa:

Maaperän laji ja laatu eivät vaikuta maan vuokratasoon tai rakennusoikeuden hintaan, mutta rakentamisen hintaan kyllä. Niin myös Fallkullan kiilassa, joka ATT:n Hitas-kohteena on Mykkäsenkin vastuualueella.

”Mitä pitemmät paalut sitä kalliimpaa on rakentaa. Se menee rakennuttajan piikkiin, ja sitä kautta lopulta asukkaan piikkiin”, Mykkänen sanoo.

Att:n osalta tämä pitää paikkanssa. Att on siis kaupungin oma rakennusyhtiö joka rakentaa Hitas-omistusasuntoja, sekä kaupungin vuokra- ja asumisoikeusasuntoja. Niitä ei suoranaisesti subventoida, tarkemmin alla, eli ne toimivat omakustannusperiaattella. Asukkaat siis maksavat kaikki kulut, ei sen enempää. Ja juuri tämän takia sekä Hitasit että vuokra-asunnot ovat huomattavasti halvempia kuin asunnot vapailla markkinoilla, myös silloin eli käytännössä melkein aina, kun rakentamisen kustannuksia nostaa joku asia kuten maaperä.

Yksityisten rakennuttajien kohdalla asia on eri, grynderi laskee kokonaiskustannuksia ja on siten valmis tarjoamaan kaupungille sitä vähemmän euroja tontista mitä kalliimpaa sen rakentaminen on. Helsingin kaupunki saa yksityisille rakennusyhtiöille myydyistä tonteista keskimäärin noin 1000€ kerrosneliöltä, eli noin 1200€ huoneistoneliötä kohti. Kaupunki vuokraa Hitasit ja Aratontit ehkä noin 400-750€/kem2 tasolla, tarkkoja lukuja on huonosti saatavilla, eli tässä mielessä niitä kyllä subventoidaan. (Muokkaus: Internet kertoo, että Kalasatamassa ja Jätkäsaaressa on kyllä 3€/kem2/kk tontinvuokria Hitasissa, joka vastaa noin 1000€/kem2 myyntihintaa. Ei ole ihan yksinkertaista tämä.)

Falkullaisen asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja arvioi Malmin kentän alueen rakentamiskustannuksia seuraavasti:

”Jos asiat [savimaaperän muokkaus ja paalutus] tehdään kunnolla, se maksaa ja näkyy asuntojen hinnoissa. Malmin lentokentälle ei halpoja asuntoja tulla siksi rakentamaan koskaan.”

No kuinka kallista, eli se toinen sääntö: Malmin kentän alueen infrarakentamisen (puistot, kadut, koulut, jne.) kustannuksiksi on alustavasti arvioiu 450 miljoonaa euroa. Pyöreästi puoli miljardia joka on valtava summa, johtuen osin maaperästä jota pitää vakauttaa. Se on kuitenkin vain noin kymmeneosa kokonaiskustannuksia, jotka ovat taloineen Malmin alueella noin neljä miljardia. Rakentamista tällä rahalla saa noin miljoona neliötä, ja se on kallista  jos vähän yli 4000€/m2 omakustannus uudesta asuinneliöstä Helsingissä on kallista.

Uudisalueet vertailussa kaupungin talouden näkökulmasta

Mutta mitkä alueet sitten ovat taloudellisesti kannattavimpia? Lähde ylläoleville luvuille on kaupungin raportti Helsingin yleiskaava - taloudellisten vaikutusten arviointi. Vertaillaan hieman taloudellisesta vinkkelistä isompia mahdollisia uudisrakentamiskohteita sen pohjalta.

Sellaisena tasona josta voi turvallisin mielin sanoa, ettei jouduta veronmaksajan kukkarolle voisi pitää kaupungin alueinvestoinnille noin 500€/kem2. Sen alla pysyminen edeistää kaupungin talouden lisäksi asuntorakentamista siten ettei se tappele samoista veroeuroista proverbiaalisten mummujen vaippojen, homekoulujen korjausten tai päivähoidon ryhmäkokojen kanssa, se voi jopa auttaa rahoittamaan niitä.

Kuten ylläolevasta kuvasta näkyy, Malmi ei ole erityisen edullinen rakennettava, vaikkei myöskään ylivoimaisen kallis. Lahdenväylän ja Itäväylän kohdalta korkea kustannustaso selittyy oletetuilla kalliilla autotunneleilla, johon on sellainen yksinkertainen ratkaisu ettei tehdä tunneleita.

Rakentamisen määrältään Malmi on isoista hankkeista myös keskiverto:

Alla sama asia jos havainnollistamisen vuoksi leikitään että kaikki kerrosala käytettäisiin keskimäärin 65m2 asuntoihin. Uusissa kaupunginosissa toki on muutakin kuin asuntoja: kauppoja, ravitsemusliikkeitä, kouluja, toimistoja ja päiväkoteja.

 Menoille jonkinlaiseksi kipurajaksi määritelty 500€/kem2 on myös hyvin paikkakohtainen, koska tonttitulot ovat hyvin paikkakohtaisia. Malmi on maanarvonkin suhteen varmaankin keskiverto, se tuskin on niin haluttu sijainti kuin vaikkapa merenranta Lauttasaaressa, mutta toisaalta ei ihan kehnokaan.

Tässä vaiheeessa kentän puolustajalle herännee ihan perusteltu kysymys, että jos Malmin kenttä on keskinkertainen rakennuspaikka, niin mikä ihmeen kiire sinne on rakentaa? Eikö nyt voisi suosiolla ottaa aikalisän vaikka jonnekin 2030 vuoteen saakka, ja etsiä sillä aikaa korvaavan lentokentän? Kaupunkia tulisi rakentaa sisältä ulospäin muutenkin, ja taloudellisestikin lähempänä sijaitsevat alueet ovat houkuttelevampia.

No voisi, mutta kaikki muut yllämainitut kohteet eivät ole nykyisen yleiskaavan mukaisia, eli niitä ei voi asemakaavoittaa. Ilman asemakaavaa taas ei voi rakentaa. Voimassaolevasta yleiskaavasta on jäljellä isompia alueita Vartiosaari ja Malmi. Jos ja kun yleiskaava saadaan hyväksyttyä suuremmitta vaurioiitta valinnanvaraa on paljon enemmän, mutta nyt sitä ei ole. Tämä on se nykytilanteen isoin pulma monessakin mielessä.

Asunnot voittivat byrokratian Alppilassa

Kantakaupunkiin saadaan yksi pieni ihan normaali asuintalo lisää, siis ei autohalli eikä pelkkiä perheasuntoja. Tolkku käy läpi tähän riemukkaaseen tapaukseen liittyvät koukerot ja kiittää niin virkamiehiä kuin poliitikoja uskalluksesta, Suomen Luonnonsuojeluliittoa unohtamatta.

Alppilassa muutetaan vanha Suomen luonnonsuojeluliiton toimistotalo asunnoiksi, Kaupunkisuunnittelulautakunnan listalla ollut käyttötarkoituksen muutos hyväksyttiin yksimielisesti. Keskikooltaan noin 50 neliön asuntoja tulee noin 60. Kyseessä on ihan kunnon kaupunkikortteli, tonttiteho erinomainen 3,5, eli lähes kaksi kertaa sen mitä se on yleensä uusissa kaavoissa. Vaikka kerroksia ei ole kuin viisi.

Kotkankatu 9 tulee siis aivan normaali asuintalo, mikä tässä onkin erinomaisen ihmeellistä, koska normaali asuintalo poikkeaa norminmukaisesta monin keskeisin tavoin. Luovasti byrokratiaa kiertämällä ja normeja muuttamalla tässä kuitenkin onnistuttiin.

Jos toimistotilojen muutoskielto olisi tullut voimaan, koko hanke olisi alunperinkin ollut huteralla pohjalla,. Kaupunginhallitus kuitenkin yksimielisesti muutti aluerajausta tiukemmaksi ja kieltoa koskemaan vain kadunvarren liiketiloja, eikä esimerkiksi toisessa kerroksessa olevaa toimistotilaa. Hannu Oskalan ehdotuksen mukaisesti Lasse Männistön tukemana.

 

Liiketilat kadunpuolella säilyvät. Alustava suunnitelma, 1. krs

Koko rakennukseen ei tule ensimmäistäkään pysäköintipaikkaa. Niiden kanssa koko hanketta tuskin olisi saanut taloudellisesti kannattavaksi. Pieni piha tarvitaan ihan pihaksi ja virallisen normin mukaiset noin 33 pysäköintipaikkaa olisi vaatinut käytännössä tontin kokoisen pysäköintihallin rakentamisen nykyisen rakennuksen alle.

Ratkaisuna ei vaan yksinkertaisesti tehdä pysäköintipaikkoja, onhan niitä Kotkankadulla, ja maksukykyisille löytyy varmasti paikkoja. Esimerkiksi tulevasta Linnanmäen pysäköintihallista, tai viereisen Konepajan alueen ylimitoitetuista parkkihalleista. Virkamiehet ovat kyllä luovia kun annetaan olla, nyt löytyi poikkeuspykälä vähäisestä kerrosalan kasvusta johon vedota, ja ohjeista voi yleisemminkin poiketa eli käyttää järkeä.

 

Asunnontojen koko vaihtelee yksiöstä neljään huoneeseen.

Taloon tulee paljon yksiöitä, mutta myös isompia perheasuntoja. Asuntojen keskikoko on kaavassa 50 neliötä, piirustuksissa 48 neliötä, mikä onkin juuri se kaksi neliötä jonka rakennusvalvonta voi joustaa alaspäin. Vanhan 75 neliön keskikokosäännön orjallisella noudattamisella tämäkään ei olisi ollut mahdollista, mutta nykyinen säännöstä antaa enemmän tulkinnanvaraa.

Tällä mallilla lisää

Vastaavasti tulisi rakentaa taloja tai vanhoja muuttaa satakunta vuodessa, jotta päästään 5 500 asuntoon vuodessa. Enemmän ei ole ongelma. Jos näin tehdään, saadaan sekä lisää korttelikaupunkia että riittävästi asuntoja mahtumaan rajalliselle käytössä olevalle tonttimaalle, koska korttelikaupunki on tehokkain maankäytön muoto.

Joustaminen asuntojen koon sääntelystä tarkoittaa sitä että pienempään neliömäärään saadaan mahtumaan enemmän asuntoja. Toki tarvitaan myös isompia asuntoja lapsiperheille, kuten Kotkankatu 9 myös tulee, mutta vain joka viidennessä helsinkiläisessä asunnossa asuu kolme ihmistä tai enemmän. Yhden hengen kotitalouksia on Helsingissä 49% ja kahden 31%.

Ensijaista on että ihmisellä on katto pään päällä, toissijaista että autolla. Malmin aluetta suunnittela Crista Toivola toteaa Helsingin Sanomille:

Suunnittelijat kaipaavat myös varmuutta sille, ettei uuteen kaupunginosaan tarvitsisi rakentaa nykyisen pysäköintinormin mukaista määrä autopaikkoja.
 "Tällä hetkellä mikä tahansa asemakaavoitus lähtee siitä, että mietitään ensin miten paljon parkkipaikkoja alueelle mahtuu. Ei se ihan niin voi mennä", Toivola sanoo.

Pysäköintinormin takia esimerkiksi Koivusaareen tulee matalaa rakentamista, ja pienemmässä mittakaavassa pysäköintijärjestelyt eikä nimbyt paljastuivat lopulta syyksi miksi Oulunkylään kaavoitettavasta talosta hävisi kerros, asia josta tässä blogissa taannoin.

Pysäköintinormia on kuitenkin helpotettu asuntoja haluavien päättäjien toimesta: kaupunginhallitus yksimielisesti muutti apulaiskaipunginjohtajan esityksen niin, että puolet normin mukaisista paikoista voi tehdä myöhemmin kysynnän mukaan, kuten lautakuntakin oli päättänyt. Kuten Kaupunkisuunnittelulautakunta oli ehdottanut. Asialla taas rakentava duo Männistö ja Oskala.

Tuki kaupunkirakentamisella on Helsingissä nyt, pitää vaan uskaltaa tehdä. Kotkankatu 9 on siitä erinomainen esimerkki. Onnittelut kaikille osallistusteneille.