sunnuntai 29. tammikuuta 2012

Minkälainen onnettomuus HITAS on?

HITASista on puhuttu viime päivinä, Tolkusta huuto aiheesta on ylimitoitettua ongelmiin nähden ja sivuttaa hyödyt. Tonttien alennusmyynnistä taas voisi huutaa enemmänkin.

Otetaan ihan lyhyenä kertauksena kuitenkin ensin että mitä HITAS on. Kyseessä on järjestelmä jossa Helsingin kaupunki vuokraa tontin n. 20% alennuksella ja rakennuttaa siihen talon. Asunnot talosta myydään omakustannehintaan, ja ne ovat vapailla markkinalla oleviin verrattuna hyvin edullisia. Kun myydään alle markkinahinnan niin syntyy jono, nykyään asunnot arvotaan. HITASeissa on indeksiin sidottu enimmäishinta, paikoin ja joskus tämä jää reilusti jälkeen markkinahinnasta. Erityisesti uudet HITASit ovat huomattavan halpoja.

Tämä tuottaa erilaisia ilmeisiä ja vähemmän ilmeisiä ongelmia, joita ei tässä yhteydessä kerrata.

Kuitenkin ratkaisuna paskaksi ja palamaan on ylireagointia. HITASin avulla jopa tuhannet ihmiset vuodessa saavat kohtuuhintaisen asunnon Helsingistä, ja pahimmassakin tapauksessa saadaan vähän lisää vuokra-asuntoja. Tähän verrattuna jokunen sijoittaja tai kiero myyjä jotka käärivät ansiottomia voittoja, tai mummu joka asuu turhan isossa asunossa, ovat kuitenkin pieniä haittoja. Kyseessä on aika onnellinen onnettomuuss.

Semminkin kun käytännössä HITAS ei suoranaisesti maksa kaupungille juuri mitään. Joko on niin että sosialismi on asuntotuotannossa huomattavasti tehokkaampi kuin markkinat, tai sitten asuntotuotannossa on jotain pielessä joka pitää korjata, kuten Elina Moisio kirjoittaa.

Ei kai siinä paikoin raivoisassa kritiikissä vaan nyt ole taustalla se, että kun todellisuus ei tottele talousteoreettisia yksinkertaistuksia, niin ratkaisu on muuttaa todellisuutta? Tätä ei tule lukea kritiikinä välttämättömiä ja tarpeellisia talousteoreettisia yksinkertaistuksia kohtaan sinänsä.

Voi tosin olla niinkin kuten Soininvaara argumentoi:
Virallisesti alennus [tontinhinnasta lasketusta vuokrasta] on 20 %, mutta sillä sadan prosentin vuokralla ei kyllä kukaan pysty tonttia saamaan. Hinta on hatusta vedetty ja vahvasti subventoitu ainakin hyvillä alueilla... Itse kovan rahan asunnossa asuva voi aiheellisesti kysyä, miksi yhteistä omaisuutta käytetään joidenkin asumisen tukeen mutta ei kaikkien.

Tolkku saattaa olla tässä väärässä, mutta tuo hatusta vetäisty vertailuhinta on kuitenkin se millä grynderit ostavat kaupungilta tonttaja. Grynderi vaan pitää sen ja markkinahinnan eron tietenkin itsellään. HITASissa erotus siirtyy asunnon ostajalle, mikä selittäisi hintaeroja.

Soininvaara on tästäkin huomauttanut, hänen mielestään kaupunki myy ja vuokraa ylipäänsä maata liian halvalla. Jos näin on, niin tämä on skandaali, kyse on käytännössä miljardeista euroista kaupunkilaisten rahaa joka lahjoitetaan yksityisille yrityksille, vain murto-osa uudistuotannosta on HITASia.

Selvyyden vuoksi, Tolkkua ei toimiteta HITAS-asunnosta, mikä ei johdu yrityksen puutteesta.

6 kommenttia:

Johannes kirjoitti...

"HITASin avulla jopa tuhannet ihmiset vuodessa saavat kohtuuhintaisen asunnon Helsingistä, ja pahimmassakin tapauksessa saadaan vähän lisää vuokra-asuntoja. Tähän verrattuna jokunen sijoittaja tai kiero myyjä jotka käärivät ansiottomia voittoja, tai mummu joka asuu turhan isossa asunossa, ovat kuitenkin pieniä haittoja. Kyseessä on aika onnellinen onnettomuuss."

Millä tapaa tuo "kohtuuhintaisten" asuntojen saaminen yhdelle ihmisryhmälle on "onnellinen onnettomuus"? Onko se onni, jos perhe, jolla olisi muutenkin varaa ostaa luksuskämppä, saa sen reippaasti halvemmalla, kun taas toiset joutuvat muualle? Ja tarvitseeko kukaan ylipäätään "kohtuuhintaista" 130-neliöistä kattoasuntoa merinäköalalla?

Haitoista unohdit ne, jotka ovat vastentahtoisesti vuokranantajia. Lisäksi Hitas voi tehdä muista kämpistä kalliimpia. Unohdit myös sen, että ihmiset muuttavat Hitasin perässä alueelle, joka ei heitä lähtökohtaisesti niin paljon kiinnostaisi.

Vuokra-asunnot taas eivät ole minkäänlainen pointti, koska asuntoja saadaan, kun niitä vain rakennetaan. Ei Hitas asuntojen saamista tue.

Johannes kirjoitti...

"Semminkin kun käytännössä HITAS ei suoranaisesti maksa kaupungille juuri mitään."

Taitaa se maksaa ainakin tonttivuokrassa. Toisekseen valtio taitaa menettää samassa verotuloja, jos rakennuttaja tekee vähemmän voittoa. Muilta osin taas järjestelmästä on paljon haittoja, joista osan mainitsitkin, mutta ei lainkaan hyötyjä, joten vaikka järjestelmä olisikin näennäisesti täysin ilmainen, se maksaisi yhteiskunnalle sen haittavaikutusten takia.



"Joko on niin että sosialismi on asuntotuotannossa huomattavasti tehokkaampi kuin markkinat..."

Siis että mitä että?

Teemu kirjoitti...

Johannes, kiitos kommentista tartun tähän:

"Onko se onni, jos perhe, jolla olisi muutenkin varaa ostaa luksuskämppä, saa sen reippaasti halvemmalla, kun taas toiset joutuvat muualle?"

Minun näkemykseni, joka toki voi olla väärä, Helsingin asuntotuotannon tilanteesta on se että sitä on kertakaikkiaan aivan liian vähän. Siis ei niin että tuotanto on n% prosenttia vaan n kertaa liian pieni kysyntään nähden. Meillä ei yksinkertaisesti rakenneta tarpeeksi kaupunkia, miksi näin ja mitä asialle voisi tehdä on ollut tämän blogin kestoteema viime aikoina.

Tästä seuraa ylläolevaan liittyen muutamia asioita:

Ensinnäkin toiset, ja kolmannet, ja neljännet joutuvat muuttamaan muualle joka tapauksessa. Kysyttäessä puolet kehyskuntiin muuttaneista kertoo ettei olisi muuttanut jos olisi varaa kämppää lähempänä. Ei tällä ole HITASin kanssa suoranaisesti mitään tekemistä.

Toiseksi, asuntopulasta seuraa niukkuuden markkinat. Vapailla markkinoilla grynderi tekee rahaa, HITASissa muutama onnekas voittaa. En oikein ymmärrä miksi ensimmäinen olisi parempi vaihtoehto. Paras vaihtoehto olisi että kaupunki lopettaisi tonttien alennusmyynnin, jolloin se ylijäämä tulisi kaupungille.

Kolmanneksi, jotta HITAS jotenkin pahentaisi asiaa, sen pitäisi vähentää asuntotuotantao. En ymmärrä millä mekanismilla.

Se on sinänsä totta, että HITAS saattaa johtaa asuntojen epäoptimaaliseen jakautumiseen, esim. joku vanha pariskunta roikkuu turhan isossa kämpässä koska ei saa siitä myydessä käypää hintaa.

Johannes kirjoitti...

"Toiseksi, asuntopulasta seuraa niukkuuden markkinat. Vapailla markkinoilla grynderi tekee rahaa, HITASissa muutama onnekas voittaa. En oikein ymmärrä miksi ensimmäinen olisi parempi vaihtoehto. Paras vaihtoehto olisi että kaupunki lopettaisi tonttien alennusmyynnin, jolloin se ylijäämä tulisi kaupungille."

Näinpä.


Kolmanneksi, jotta HITAS jotenkin pahentaisi asiaa, sen pitäisi vähentää asuntotuotantao. En ymmärrä millä mekanismilla.

Pahentaisi mitä asiaa? Asuntojen hintoja? Ei Hitasin tarvitse kokonaisasuntotuotantoa vähentää nostaakseen asuntojen hintoja. Riittää että se vähentää Hitas-järjestelmään kuulumattomien asuntojen lukumäärää. Jos taloyhtiö on tavallisen sijasta Hitas-yhtiö, se tarkoittaa yhden yhtiön verran vähemmän tavallisia puhtaasti rahalla ostettavia kämppiä.



Se on sinänsä totta, että HITAS saattaa johtaa asuntojen epäoptimaaliseen jakautumiseen, esim. joku vanha pariskunta roikkuu turhan isossa kämpässä koska ei saa siitä myydessä käypää hintaa."

Itse poistaisin tuosta suosiolla ton "saattaa". Ja epäoptimaalisuus ei rajoitu siihen, että järjestelmästä ei kannata lähteä ulos. Se ulottuu myös siihen, että saatetaan muuttaa alueelle, joka on itselle epäideaali yleisellä tasolla.

Teemu kirjoitti...

Johannes, sosialismi heitosta. Jostain syystä vuokratontille rakennettu talo maksaa HITASina esim. 2 800 €/m2 ja yksityisen rakennettujan myymänä esim. 4 000 €/m2. Huom. HITASien rakentamisesta sinänsä ei subventoida, ainoa varsinainen subventio on 20% alennus tonttivuokrasta, mutta se ei tuohon vertailuun vaikuta koska tontin vuokra on erikseen myyntihinnasta. Eli syystä tai toisesta kaupunki pystyy myymään asuntoja kolmanneksen halvemmalla kuin grynderi tekemättä tappiota. http://tolkku.blogspot.com/2010/06/miksi-sita-hitasia-jonotetaan.html

Johannes kirjoitti...

Okei, tarkoitit rakentamisen tehokkuutta. Markkinoiden tehokkuudella viitataan yleensä hinnanmuodostukseen, joten ihmettelin, miten sosialismi voisi olla tehokkaampi hinnanmuodostaja, kun siinä hinta nimenomaan vain määrätään. :)

En tiedä noista varsinaisista rakennuskustannuksista, mutta pääpointtihan on se, että Hitasia ei saa myydä kuin hintaan x. Eli vaikka molempien rakentaminen maksaisi 3000 euroa, ei-Hitaksen voi myydä vaikka 5000 eurolla, kun vain ostaja löytyy.


Huom. HITASien rakentamisesta sinänsä ei subventoida, ainoa varsinainen subventio on 20% alennus tonttivuokrasta, mutta se ei tuohon vertailuun vaikuta koska tontin vuokra on erikseen myyntihinnasta.

Vaikuttaa se siinä mielessä, että vuokran ollessa halvempi, myyntihinta voi olla kaliimpi. Toinen juttu on sitten se, mihin tuo 20% perustuu. Sekin saattaa olla jossain määrin tuulesta temmattu.