Ei saa rakentaa asuntoja II, koska yhdistykset

Sarjan ensimmäisessä osassa käsiteltiin viranomaisperusteita asuntorakentamisen kieltämiselle, tällä kertaa Tolkku pureutuu yhdistysten vasta-argumentteihin.

Ei saa rakentaa asuntoja koska...

...asuntoja tarvitaan uusille asukkaille, joita ei tule, jos ei rakenneta uusia asuntoja, joten uusia asuntoja ei tarvitse rakentaa, koska uusia asukkaita ei tule, jos ei rakenneta asuntoja. Tämä kehä kiertyy Stadin Rantaryhmän lausunnossa uuteen Yleiskaavaan.

On selvää, että Helsingin tulevaisuuden suunnittelussa tarvitaan ohjeellisia väkilukuennusteita, mutta suunnittelun tavoitteeksi ei voida ottaa vain nopeaa kasvua. Nopea kasvu edellyttää valtuuston asettaman nykyisen tavoitteen, noin 5000 asunnon vuosituotantoa koko kaudella. Sen tuloksena Helsingin väkiluku olisi 860 000 vuonna 2050. Stadin Rantaryhmä suhtautuu epäilevästi suunnittelun pohjana oleviin väestönkasvulukuihin. Niiden toteutuminen riippuu siitä, mitä ja miten kaupunkialueelle rakennetaan.

Eteläiset kaupunginosat ry. ja Punavuoriseura ry. luonnollisesti yhtyvät mielipiteeseen. Suomen luonnonsuojeluliitto taasen on vaan sitä mieltä että ennuste on väärä, koska, no se on väärä.


...alueella on jo asumista. Telakkarannan kaavan vuorovaikusraportin mukaan:

Eteläiset kaupunginosat ry ja Mielipiteen esittäjä M2 toivovat, ettei alueelle rakenneta lisää asuintaloja eikä muitakaan korkeita uudisra-kennuksia, koska suunnittelualueen ympäristössä on jo runsaasti asumista.

...hullut tuhoavat luonnon. Puistolan omakotiyhdistyksen ikivihreä lausunto mielenterveyskuntoutujien asuintalosta ansaitsi aikanaan ihan oman blogauksen yhdistämällä poikkeuksellisella tavalla ihmisvihamielisyyden totaaliseen kajahtaneisuuteen:

Kirjelmässä on tuotu esiin huomautuksia mm. toimivallan ylityksistä tontinvarausmenettelyn suhteen, rakennuspaikan hallinnan suhteen lupavalmistelun aikana, ympäristövaikutusten arviointimenettelyn puuttumiseen, asukasrakenteen muutoksen suhteen, helsinkiläisten verorahojen käytön suhteen, hankkeen todellisen luonteen salailun suhteen, eräiden virkamiesten ylimielisen ja töykeän asenteen suhteen, kaavoitusperiaatteiden ja lupausten pettämisen suhteen.

...alueella on ranta, kasvillisuutta tai tie. Helsingin luonnonsuojeluyhdistys linjaa lausunnossaan Koivusaaaren tragikoomisesta kaavasta:

Helsy ei hyväksy rakentamista merentäyttöalueille, luontoalueille tai alueille, joihin kohdistuu liikenneväylien raskaat melu- ja ilman epäpuhtauspäästöt

Epäselväksi jää mihin Helsy sitten hyväksyisi rakentamisen? Esimerkiksi Kalasatama on täyttömaalla ja vilkkaan liikenneväylän varrella, ja varmaan sieltä joku kasvikin löytyy. Yhdistys on tietenkin myös lausunut uudesta Yleiskaavasta, jossa etsitään asuntoja sadoille tuhansille ihmisille, ja onnistuu olemaan sanomatta siitä missä heidän tulisi asua yhtään mitään. No ehkä Helsylle kuitenkin kelpaisi joku vanha teollisuusalue, mutta niilläkin on suojelijansa.

...teollisuusaluekin on luonnonsuojelualue. Helsingin yrittäjät ry. esimerkiksi lausunnossaan Maankäytön ja asumisen -ohjelmaan yhdistys toteaa aivan oikein:

Helsingin seudun kehittyminen riippuu nykyisen työvoiman siirtyessä eläkkeelle entistäkin enemmän muualta Suomesta ja ulkomailta tulevasta työvoimasta. Asuntojen saatavuus ja asumiskustannusten kalleus eivät saa olla esteinä kehitykselle.

Erityisesti palvelualojen kannalta asumisen hinta on tärkeä kilpailutekijä. Mikäli asumisen hinta nousee palvelualojen palkanmaksukykyyn nähden liian suureksi, yritysten kilpailukyky heikkenee. Tämä johtaisi Helsingin seudulla suuriin ongelmiin palvelujen, esim. kysyn-nältään laajentuvien hyvinvointipalvelujen tarjonnassa.

Ja sitten taas toisaalta lausuu Viikinrannasta

Maankäyttöä on yleensäkin arvioitava laajemmin kuin ainoastaan asuntorakentamisen osalta. Asunto- ja maapoliittisia tavoitteita asetettaessa tulee varmistaa, että myös varastoja tuotantotiloja on Helsingissä riittävästi...
...Pienteollisuustontteja on lisättävä kaavoitettavan alueen pohjoisosaan.

Helsingissä on vajaakäyttöisen liiketilan lisäksi rakentamatta kaavoitettuja toimitilatontteja kolme miljoonaa kerrosneliötä, joka vastaa noin 150 000 työpaikkaa.  Tai 35 000 asuntoa, todellisuudessa enemmän, koska teollisuustontit on suurin piirtein omakotialueen tehokkuudella kaavoitettuja. Niin nykyisen yleiskaavan kaavoitettavat alueet (satamat) kuin tulevankin (motarien varret) on pitkälti teollisuusalueita. Erityistä hilpeyttä tässä herättää se että yrittäjäjärjestö on sitä mieltä, että ei sitä nyt voi antaa markkinoiden päättää mitä rakennetaan, vaan teollisuusalueet tulee suojella Naturan-omaisesti ahneelta grynderiltä.

Ei saa rakentaa asuntoja osa I, virallinen totuus

Tolkku tarjoaa lukijoiden naurettavaksi ja itkeväksi koottuja perusteluja sille, miksei taaskaan saanut rakentaa asuntoja. Ensimmäisessä osassa pääosassa viralliset perustelut, toisessa pääsevät vastustamaan yhdistykset, ja kolmannessa varmaan armeliaasti aiemmista unohtuneita. Vinkkejä otetaan vastaan.

Ei saa rakentaa asuntoja, koska

...asunnot eivät sovi alueelle. Tuomas Rajajärvi, silloinen Kaupunkisuunnitteluviraston päällikkö,  Kisahallin parkkiksen alueesta Helsingin Sanomien haastattelussa. Jury kiittää lausujan painoarvoa sekä ammattilaisena että johtavana virkamiehenä, käytännon seurauksia eli asunnottomia kaavaehdotuksia,  sekä perustelun kryptisyyttä ja ilmeistä ristiriitaa ympäröivän kaupunkitodellisuuden kanssa.

Asunnot nyt ei vaan sovi Töölöön.
Kuva Neljäsataatuhatta blogin ehdotuksesta. 

...asunnoissa tuoksuisi kahvi. Tontinomistaja olisi Alppilassa halunnut toimiston sijaan kadun varteen asuntoja paahtimoa vastapäätä, mutta:

Asuinrakennusten sijoittaminen alueen Sturenkadun puoleiseen päähän ei ole mahdollista ympäristöhaittana pidetyn kahvin hajun takia.

Työntekijöille ei ilmeisesti koidu vastaavaa haittaa, koska toimistoaikaan Sturenkadun pakokaasut peittävät hajun. Ja olisiko hengitettävällä kofeiinilla työntekoa piristävä vaikutus.

...ikkunan alla leikkii lapsia. Apulaiskaupunginjohtaja Penttilä kommentoi kaupunginvaltuustossa OurCity vaihtoehtokaavaan puutteita:

...ostoskeskuksen purkaminen, päiväkodin poistaminen tai rakentaminen toisen talon ikkunan eteen ei ole semmoisia asioita joita ammattitaitoinen kaavoittaja voisi esittää.

Eriskummallista tässä on sekin, että Penttilän johtamat KSV ammattilaiset kyllä kaavoittavat ostoskeskuksen tilalle asuntoja ja liiketilaa esimerkiksi Myllypurossa, mutta se on jo ihan uutta, että päiväkotilapset ikkunan alla on ylitsepääsemätön ongelma.

...mielikuvitusautot mielikuvitustunnelissa pilaavat ilmanlaadun 2030-luvulla. Koskelan ratikkavarikko menee uusiksi, ja ajatus oli tietenkin että sen päälle voisi tulla asuntojakin. No loppujen lopuksi löytyi vain pari nurkkaa tonttia jonne niitä saadaan, koska Kustaa Vaasan tien varteen ei voi asuntoja rakentaa.

Näin siksi että voimassa olevassa yleiskaavassa on Pasilan väylän tunnelivaraus, jonka rakentamiseen ei ole tosin mitään rahaa missään tulevaisuudessa varattuna, eli sitä tuskin tehdään koskaan.Tunnelin suuaukko kuitenkin jokseenkin samoin kuin savupiippu työntää pienhiukkaset varikolle. Raportti summaa:

Tilanteessa, jossa tunneli rakennettaisiin (VE1), pitoisuudet ylittävät vuorokausiohjearvon varikon alueella molemmilla päästötasoilla varsin laajasti. 

Autotunnelin ilmanlaatua parantava vaikutus suurenee napsauttamalla.

Eli lyhyesti sanottuna mielikuvitustunnelin mielikuvitusautot tekevät asumisesta ihan oikeissa asunnoissa epäterveellistä, eli ei rakenneta asuntoja.

Helsinkiläisten asuntojen vuokrista on puolet säätelylisää

Vuokrataso Helsingissä ylittää uudistuotannon kustannukset noin 50%, koska kaupunki ei tuota tontteja eikä asuntoja tarpeeksi.

Helsingin Sanomat raportoi:

Jos on päässyt joskus vuokralle Helsingin kaupungin Ara-asuntoon keskustan tuntumaan, on voittanut toistuvan, pienen lottovoiton.

Parhaimmillaan voitto on noin kymmenen euroa neliöltä 20–40 neliön asunnon kuukausivuokrasta. Summan jakaa yhteiskunta eli valtio ja Helsingin kaupunki.

Outoa tässä on se, että tuo tuki ei kuitenkaan näy missään budjetissa. Kaupungin vuokra-asuntoja tarjoavalla Hekalla, on semmoinen pieni pulma että toiminta oli 1,5 miljoonaa euroa voitollista, ja voitoista haluaa valtio periä veroa. Julkista vuokratuotantoa rahoittava Ara taasen teki rahoitusylijäämää 276,4 miljoonaa euroa. Julkisrahoitteiset vuokra-asunnot ovat omakustanteisia, eli eivät siis maksa veronmaksajille suoranaisesti yhtään mitään, päinvastoin.

Jutun aiheena olevassa Valtion taloudellinen tutkimuskeskuksen tutkimuksessa tuki on määritelty markkinavuokran ja Ara-vuokran erotukseksi:

Tärkein tutkimuskysymyksemme on se, kuinka paljon ARAasunnossa
asuvat hyötyvät taloudellisesti siitä, että he asuvat ARA-asunnossa
verrattuna siihen, että olisivat vuokranneet samanlaisen vapaarahoitteisen asunnon.
Toisin sanoen olemme kiinnostuneita siitä, kuinka suuren tuen ARAasukkaat
yhteiskunnalta saavat. Jos ARA-asunnon neliövuokra olisi vaikkapa
kaksi euroa pienempi kuin täysin samanlaisen vapaarahoitteisen vuokra-asunnon,
50 neliön kokoisessa asunnon asukas saisi 100 euron tuen kuukausittain.

 Tämä on täysin järkevä lähestymistapa olettaen että markkinahinta on oikea, mutta kun se ei ole. Helsingin vuokramarkkinoita vääristää tarjonnan vähäisyys, joka johtuu tonttitarjonnan vähäisyydestä, joka taas johtuu siitä että kaupunki ei kaavoita ja tuota kysyntää vastaavaa määrää tontteja. Eli siis asuntojen määrää efektiivisesti säädellään alaspäin, joka nostaa hintoja. Koska Ara-asuntojen vuokraaminen ei tuota tappiota, niin kilpailuilla markkinoilla hinta olisi pikemmin Ara-vuokra kuin nykyinen markkinahinta. Markkinat reagoivat niukkuuteen nostamalla hintoja.

Erotus on todella suuri (HS):

Helsingin vuokra-asuntoyhtiön Hekan vuokralaiset saavat tukea keskimäärin kuusi euroa neliömetriltä kuukaudessa. He maksavat vuokraa keskimäärin 10,7 euroa neliöltä.

Siis esimerkiksi 50 neliön kaksio on kaupungilta vuokrattuna 535 €/kk ja markkinahintaisena 835€/kk, eli yli 50% kalliimpi!

Sen sijaan yhteiskunnan tuki jää selvästi pienemmäksi eli noin yhteen euroon neliöltä yleishyödyllisten, valtakunnallisten asuntorakennuttajien kuten VVO:n, Saton sekä Avaran omistamissa asunnoissa.

Euron neliöltä liene aika lähellä sitä ainoata todellista tukea joka Aralle Helsingissä myönnetään, muuten ironisesti yleishyödyllisiksi nimetyt toimijat käytännössä perivät markkinavuokria, ja pumppaavat rahat ulos esimerkiksi absurdin 8% tuottotavoitteen kautta. Kyse on nyt kuitenkin lähes riskittömästä investoinnista.

Tonttivuokra-alennuksena 1€/m2/kk  vastaisi noin 400€/m2 eroa laskennallisessa tontin hinnassa, josta kaupungin perimä vuokra lasketaan. Tuki harvemmin on aivan noin suuri. Helsingin kaupungille maksaa, osin johtuen megalomaanisista liikennejärjestelyistä, noin 700€/kerrosneliö uuden alueen saattaminen rakennuskelpoiseksi, joka on noin 800€/asuinneliö. Tämä pitäisi kattaa tonttien myynti- ja vuokratuloilla, muuten rakentaminen hidastuu, mikä nostaa asuntojen hintoja.

Mitä sitten pitäisi tehdä?

1.  Ns. yleishyödylliset rakennuttajat rahastakoon jossain muualla kuin Helsingissä, kaupungin tulee rakentaa julkisrahoitteiset asunnot ihan itse. Niitä voi ja tulee rakentaa niin paljon kuin niille on halukkaita ottajia, kun ei se kaupungille mitään maksa.
2. Tarvitaan paljon, todella paljon lisää tontteja ja ne tulee kaavoittaa tehokkaasti. 5 000 asuntoa vuodessa kantakaupungin tehokkuudella (alueteho 1,0) vaatii noin 40 hehtaaria maata, lähiön tehokkuudella (0,3) 130 hehtaaria. Jälkimmäinen ei ole käytännössä mahdollista, tehdään siis kaupunkia.
3. Tontit tulee vuokrata markkinahinnalla. Näin voidaan rahoittaa nopeampi aluerakentaminen, eli saadaan lisää tontteja. Vaikutus Ara-vuokriin on verrattaen pieni.

Viikinrannan teollisuusalueesta kaupunkia?

Eilen Helsingin kaupunginvaltuusto päätti rakentaa 1 000 asuntoa Meri-Rastilan rantametsään. Tänään päätetään saadaanko Viikinrantaan 5 000 asuntoa.

Tolkku on vilpittömän ilahtunut siitä että kaupunginvaltuusto, niin puolesta kuin vastaan  olleet, oli syvästi huolissan Helsingin asuntotilanteesta ja valmiita tekemään vaikeitakin päätöksiä sen korjaamiseksi. Tänään Kiinteistölautakunta päättää jatketaanko Viikinrannan teollisuusalueen tonttien vuokrasopimuksia vuoteen 2035 saakka. Alueen yrittäjät ovat tätä pyytäneet, perusteluna että he voisivat investoida kiinteistöihinsä.

Asiassa on yksi megaluokan mutta.

Viikinrannan alueesta nykyisen Lahdenväylän ja meren välissä
on tarkoitus tehdä tiivistä kaupunkia uudessa Yleiskaavassa.

Edellisen kirjoituksen kommenteissa ihastusta herättänyt kuva (yllä) on nimenomaan Viikinrannasta. Kyse on siis Lahdenväylän bulevardisoinnista, joka on kokonaisuudessaa arviolta noin 2,3 miljoona kerrosneliömetriä, eli yli 20 000 asuntoa. Tästä Viikinrannan osuus lienee noin puoli miljonnaa kerrosneliömetriä, eli 5 000 asuntoa ja suurin piirtein saman verran työpaikkoja. Realistinen toteutusaikataulu lienee 2020-luku, mitä ennen alueelle ei tarvitse tehdä mitään, mutta tämä ei etene jos tontit on vuokrattu 2035 saakka.

Peltihalleilla keskellä pusikkoa ei ainakaan pitäisi olla mitään tulevaisuutta kuuden kilometrin päässä keskustasta. Nykyisen yritystoiminnan alueelta tulisi siirtyä joko etäämmälle kaupungin kasvun tieltä, tai paremmin sopeutua siihen. On vaikea ymmärtää miksei vaikkapa äänilevyvarasto voi sijaita ihan normaalissa kaupunkikorttelissa.